Кризис сыграл на руку застройщикам, располагающим свободными средствами. Они могут купить участки под застройку гораздо дешевле, чем три года назад. Распродажи устраивают лендлорды, слишком много покупавшие до кризиса, и банки, получившие земли от плохих заемщиков.
Группа компаний Etalon (в которую входит один из крупнейших застройщиков Санкт-Петербурга — «ЛенспецСМУ») никогда не была сильнее, чем сегодня. У нее на счетах около $650 млн, а долг к погашению до 2015 г. — $350 млн, сообщила компания. Это следствие фундаментальных изменений на земельном рынке. После кризиса 2008 г. многие владельцы земли конкурируют за возможность монетизировать эти активы, говорится в сообщении Etalon.
После апрельского IPO в Лондоне Etalon уже приобрела три проекта общей площадью 518 000 кв. м — два в Санкт-Петербурге и один в Москве. Суммы сделок компания не сообщала. На три проекта приходится 40% от запланированных во время IPO приобретений компании, уточнила лишь Etalon в пятницу. Получается, что сделки могли обойтись ей примерно в $140 млн. (От IPO компания привлекла $500 млн, 70% этих средств планировалось направить на расширение земельного банка. Но за землю в Москве Etalon платила деньгами лишь частично, обязавшись передать ее владельцам часть готовой недвижимости.) Как бы то ни было, финансирование всех трех сделок компания осуществляла в первую очередь за счет операционной выручки, пишет Etalon.
В кризис цены на землю действительно снизились, изменился рынок, соглашаются опрошенные «Ведомостями» участники рынка. До кризиса земля считалась одним из наиболее интересных активов, дорожавших из года в год. Поэтому лендлорды наращивали земельный банк, вспоминает заместитель гендиректора корпорации «Главстрой» по девелопменту Игорь Евтушевский. Но если в кризис квартиры, даже инвестправа имели какой-то оборот, то земля стала абсолютно неликвидной, продолжает Евтушевский.
В кризис владельцы земельных участков были готовы к диалогу о снижении цены. Это позволило группе ЛСР войти в ряд интересных проектов, например, в Москве, констатирует гендиректор компании Александр Вахмистров. После кризиса цена на землю упала: где-то — в разы (например, на восточных направлениях от Москвы), где-то — на 20-30%, говорит директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Дмитрий Цветков.
Но Вахмистров уверяет, что цены на землю уже почти достигли докризисного уровня. Сегодня хорошие участки дорожают, соглашается Цветков: например, в прошлом году в Николиной Поляне можно было приобрести участок по $15 000 за сотку, сегодня таких цен нет.
В последние месяцы на земельном рынке Санкт-Петербурга не происходит серьезных изменений, отмечает аналитик «ВТБ капитала» Мария Колбина.
Но уникальность Etalon — в наличии серьезных денежных средств на счетах, которые позволяют компании рассматривать различные предложения.
Оптовый рынок сегодня стоит, никто не решается на крупные покупки, говорит Цветков. Сейчас на земельном рынке в основном доминирует два типа сделок — переход банкам залогов от девелоперов или продажа доставшихся за долги объектов, констатирует эксперт. Со строительными проектами то же самое — это или размороженные после кризиса, или реализуемые банковскими девелоперскими структурами. Так, о продаже участков на Истринском водохранилище объявила компания «А1» (инвестиционное подразделение «Альфа-групп»). Это участки, полученные Альфа-банком в результате реструктуризации проблемных кредитов, говорит представитель «А1». По его словам, общий объем 34 земельных участков, продаваемых «А1», — 1037 га, размер 25 лотов, предлагаемых к продаже, — от 2,5 до 222 га, цена предложения — от $2500 до $5000 за сотку. Цветков оценивает стоимость участков от $400 (если это земли сельхозназначения без выхода к воде) до $5000-7000 (если речь идет о землях поселений с лесом и собственным выходом к воде) за сотку. При этом докризисная стоимость могла быть на 30-40% выше, заключает он.
По словам Евтушевского, интерес «Главстроя» наращивать банк зависит от региона: например, в Санкт-Петербурге новые участки не нужны — земельный банк и так большой, в Москве хороший портфель бывших промплощадок, по Московской области, напротив, компания ведет переговоры.
Источник:
Мария Дранишникова, Надежда Зайцева, Александра Крекнина
Ведомости
Главная страница
