Предложения земельных владений под усадьбу сегодня можно найти в различных сегментах загородной недвижимости. Самые дорогие из них традиционно расположены на Рублевском шоссе, но есть и участки за пределами Московской области — в 150–200 км от МКАД, на берегах водохранилищ и рек.
Эксперты сходятся во мнении, что в целом рынок больших земельных наделов для частных покупателей еще не сформировался. Хотя уже в начале этого века в продаже нередко появлялись обширные угодья. Тогда почти за бесценок можно было приобрести огромный участок, в том числе сельхозназначения, чтобы в перспективе возвести на нем дом или резиденцию. Именно в те годы реализовали 80% самых привлекательных с инвестиционной точки зрения земельных владений. Сегодня они, пройдя через целый ряд посредников, фигурируют на рынке загородной недвижимости в качестве продукта премиум-класса. «На Рублевском и Новорижском шоссе рынок крупных участков, можно сказать, сложился. На остальных направлениях тоже есть варианты, но они подходят скорее под фермерскую застройку», — комментирует Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty.
Надо сказать, в ближайшем Подмосковье практически нет свободной земли под проекты ранчо или усадеб. Максимальный объем предложения сосредоточен на значительном удалении от Москвы. Юлия Грибкова, руководитель департамента продаж загородной недвижимости агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», считает, что большая доля участков, пригодных для усадебной застройки, находится в дальнем и среднем Подмосковье (свыше 35–40 км от МКАД в зависимости от направления). На близком расстоянии довольно трудно отыскать крупный надел, а если таковой все же будет обнаружен, то окажется весьма недешев. Что касается предложений на существенном удалении от Москвы, то спрос на них ограничен, поскольку общая стоимость участков площадью от 1 га не может быть совсем уж низкой. «Более того, — добавляет Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood, — потенциальные покупатели зачастую не заинтересованы в публичности. Земли под усадебную застройку в организованных поселках, как правило, мало рекламируют, информацию о них предоставляют по индивидуальному запросу». По мнению генерального директора компании «Красивая Земля» Ильи Сапунова, значим и тот факт, что люди в большинстве своем отвыкли иметь в собственности обширные территории. По его словам, даже владение квартирой или домом стоимостью в пять — десять раз дороже, чем крупный участок, гораздо легче укладывается в сознании российского гражданина.
Вследствие всего вышесказанного лишь немногие девелоперы выставляют этот продукт на продажу. Например, на рынке участков без подряда доля подобных предложений — не более 5%.
По понятиям
Хотя большие участки принято называть усадебными, четкое представление об этом формате загородной недвижимости до сих не сформировано. Самир Джафаров, коммерческий директор 11 Invest, говорит, что в прежние времена усадьбы являли собой внушительные по площади дворцово-парковые ансамбли с прилегающими угодьями. Современная же усадьба — это, как правило, элитный загородный дом классической архитектуры, который расположен на крупном участке земли (от 1 га и более).
Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость», отмечает, что потенциальные клиенты ищут под усадьбу земельные участки с уникальным природным ландшафтом. Основным требованием, по ее мнению, является наличие водоема и леса.
Большинство экспертов сходятся во мнении, что предложения земли от 1 га можно разделить на два основных сегмента, каждый из которых ориентирован на собственного покупателя.
Экий вы барин!
«К первой группе можно отнести премиум-объекты на западном, юго-западном и северо-западном направлениях, не дальше чем в часе езды от Москвы, — рассказывает Сергей Грудолов, ведущий аналитик финансово-строительной корпорации «Лидер». — В реальности на земельном участке, как правило, уже построен роскошный особняк площадью от 1000 кв. м. Цены начинаются от нескольких миллионов долларов, а верхней границы попросту не существует. Основными покупателями такой недвижимости являются очень обеспеченные люди, владельцы и топ-менеджеры крупных компаний, известные политики и т. д.». С этим согласен Т. Сайфутдинов. Он считает, что формат усадьбы, безусловно, приближен к элитному сегменту и ориентирован в первую очередь на наиболее состоятельных покупателей. «Владение обширным участком помимо прочего требует огромных затрат на содержание большого дома и прилегающей территории. Конечно, под усадьбы должны быть использованы земли поселений или ИЖС, с хорошими подъездными путями и развитой инфраструктурой», — добавляет Д. Цветков.
Акцент на эмоции
Ко второй группе земельных участков под усадьбы можно отнести предложения на достаточно удаленном расстоянии от Москвы (более 100–150 км). Иногда речь идет о земле в соседних, прилегающих к Подмосковью, областях.
«Основной лейтмотив подобных предложений таков — за условно небольшую сумму типичному представителю среднего класса дают возможность почувствовать себя лендлордом. Речь в значительной степени идет о покупке, имеющей ярко выраженный эмоциональный характер», — комментирует С. Грудолов. Эксперт сообщает, что в его практике были случаи, когда изначально землю приобретали в качестве инвестиционного инструмента с перспективой последующей сдачи ее в аренду иностранцам для ведения сельского хозяйства.
Специалисты указывают на рискованность подобной покупки. «Многие, увидев рекламный щит с надписью «участки под усадьбы», решают приобрести такой продукт. Однако построить дом на сельхозземле возможно, лишь оформив ее как фермерское хозяйство. Далее местные власти могут начать требовать от собственника ведения крестьянско-фермерских дел, сдачи отчетности и участия в сельскохозяйственной жизни района», — предупреждает Д. Цветков.
И даже если земля достается дешево, строительство усадьбы требует значительных финансовых и иных затрат. «Когда клиент приобретает гектар, а то и два, клюнув на дешевизну, оказывается, что только забор для ограждения этой территории стоит серьезных денег. А участок еще нужно охранять, проложить к нему дороги, летом косить, зимой убирать от снега», — добавляет Д. Цветков.
По данным компании «ЛОГИС — загородная недвижимость», большая доля участков от 1 га сконцентрирована на Новорижском шоссе — около 25%. Второе место занимают Ленинградское и Ярославское направления — примерно по 12%. За ними следуют Дмитровское и Симферопольское — по 8% от общего количества предложений.
По удаленности от Москвы первые строчки рейтинга занимают заповедные места (100 км и более) — 32%, затем территории в 50–100 км от столицы — 26%, в 30–50 км — 23% и на последней позиции участки в 10–30 км — 19%.
Около половины предложений (49%) — это земли сельхозназначения, причем по большей части в удаленных от Москвы районах (свыше 50 км); 22% составляют участки под ИЖС, что характерно для близлежащих территорий. Почти равнозначны по объему предложения земли под крестьянско-фермерское хозяйство и личное подсобное хозяйство или дачную застройку — 15 и 14% соответственно.
В элитном сегменте крупные участки представлены в таких поселках, как Усадьбы Усово и Никольское на 11-м и 19-м км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе, Истринские Усадьбы на 45-м км по Новой Риге. Есть и более отдаленные объекты: в 120 км от МКАД по Минскому шоссе на берегу Можайского водохранилища в проекте «Усадьба» предлагают на продажу земельные угодья от 1 га, с домами площадью от 500 кв. м; средняя цена — 68 млн руб. В Приволье, расположенном в 98 км от МКАД по Симферопольскому направлению, реализуют наделы от 1 га. Там сотка стоит 120–180 тыс. руб., а весь участок обойдется в 15–30 млн руб. Есть земли под усадьбы в поселках Истринская Долина, Пестово, Савельево (последний находится в Ярославской области на одноименном озере).
Компания «Красивая Земля» с весны 2010 г. реализует проекты с участками без подряда от 1 га в усадебном формате: Борисово и Циолковское в Боровском районе Калужской области, Артемово в Жуковском районе Калужской области, Филипповское, Галыгино и Перхурово в Чеховском районе Московской области. Средняя стоимость сотки — от 4 до 39 тыс. руб. Компания «Вектор Инвестменс» в сентябре вывела на рынок несколько проектов с участками от 1 га под крестьянско-фермерское хозяйство или девелопмент в формате «лэнд-парк»: Куртниково, Никитское. Кроме того, та же компания планирует реализовать два комплекса имений в Истринской долине — «Ушаковские дачи» и Zorino Club.
Источник:
Арина Огуреева
НиЦ
Главная страница
