Недавно был опубликован проект изменений в раздел Гражданского кодекса (ГК), касающийся права собственности и иных вещных прав, перечень которых существенно расширяется по сравнению с действующим законодательством. Прежде всего это повлияет на земельные отношения и строительство зданий.
Глава о правах на землю была включена еще в ГК 1994 года, но долго не вступала в действие, поскольку необходимый для этого Земельный кодекс был принят только в конце 2001 года. Земельный кодекс, впрочем, ввел другие правила, нежели предполагал ГК. Основной идеей Земельного кодекса стал всеобщий переход к двухтитульной системе — праву собственности и праву аренды земельных участков. От владельцев строений, в первую очередь промышленных объектов, требовалось выкупить участок либо заключить арендный договор, а право постоянного (бессрочного) пользования должно было в 2004 году прекратиться. Но промышленники, посчитавшие выкуп либо аренду земли слишком дорогостоящими, добились многократного продления права пользования участками, предполагающего лишь уплату земельного налога. Переход к двухтитульной системе не состоялся.
Разработать проект изменений ГК, принятого по частям в 1994 —2006 годах, поручил президент РФ Дмитрий Медведев указом от 18 июля 2008 года. Подготовку проекта ведет Совет при президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, возглавляемый советником президента Вениамином Яковлевым. В состав совета входит председатель ВАС Антон Иванов, его заместитель Василий Витрянский, а также руководитель группы разработчиков действующего ГК Александр Маковский. Концепция изменений была одобрена Дмитрием Медведевым, и сейчас на сайтах ВАС и Исследовательского центра частного права началась публикация разделов проекта.
Проект изменений в ГК сохранил право постоянного владения и пользования земельным участком — правда, для целей, связанных с сельскохозяйственным производством, другим использованием природных объектов, а также для строительства домов. А глава о праве собственности на землю и иные природные объекты (например, водные) написана настолько подробно, что, вероятнее всего, сможет получить приоритет перед нормами Земельного кодекса. Право аренды земли ГК не исключает, но его роль заметно снижается. В действующей редакции кодекса, например, ипотека здания, находящегося на арендованном участке, возможна только с одновременной ипотекой права аренды этого участка. Такая связь уже привела к конфликту: недействительность договора аренды позволила оспорить договор об ипотеке. Дело, в котором под ударом оказался кредит Сбербанка, решил на прошлой неделе президиум Высшего Арбитражного Суда: он признал договор об ипотеке действительным, но для этого разорвал связь между ипотекой здания и залогом права аренды земли (см. «Ъ» от 18 ноября). Сейчас проект изменений в ГК, в котором ипотека названа ограниченным вещным правом, разрешает без земли закладывать здание, участок под которым не является собственностью залогодателя.
Принципиально новым в российском законодательстве является право застройки — возведения здания на чужом земельном участке. Введение права застройки может коренным образом изменить практику жилищного строительства, особенно в Москве. Сейчас застройщик получает земельный участок в краткосрочную аренду (как правило, на два года) и должен за это время построить дом. Позже на этот дом оформляется право собственности, а права на земельный участок могут оформить уже сами жильцы, чего, как правило, не происходит. Проект изменений в ГК предлагает иную модель, в которой право аренды не предусмотрено. Застройщик должен получить участок в постоянное владение и пользование, а затем заключить с собственником земли (им может выступать в том числе государство или муниципалитет) договор об учреждении права застройки. В этом договоре будет определен объект строительства и его сроки, а право застройки будет продолжаться от 50 до 100 лет. Плата за право застройки также будет устанавливаться договором, но пересматривать ее размер можно будет только раз в десять лет. После прекращения права застройки здание либо отойдет собственнику земли, либо будет снесено.
Среди других важных изменений — возможность защиты владения имуществом, на которое нет либо не оформлен правовой титул, исключение права хозяйственного ведения имуществом, которое есть сейчас у государственных и муниципальных унитарных предприятий. Госпредприятия сохранят только право оперативного управления имуществом (сейчас оно есть у казенных предприятий и учреждений). Изменятся правила о самовольных постройках: требовать сноса смогут только собственники земли и местная администрация и только в пределах срока исковой давности. Кодекс допускает, что самовольная постройка может стать собственностью строителя, если нет угрозы жизни и здоровью граждан. Впрочем, проблем «Речника» и подобных поселений проект изменений в ГК, скорее всего, тоже не решит.
Источник:
Ольга Плешанова
Коммерсантъ
Главная страница
