1. В 2009 г., по данным экспертов, от 50 до 80% сделок на загородном рынке недвижимости пришлось на участки без подряда. Сохранит ли свои позиции этот сегмент в 2010 г.?
2. Можно ли считать покупку земельного участка выгодным приобретением?
3. Если цель приобретения земельного участка — строительство дома, то какие проблемы на этом пути ожидают покупателя?
Илья Сапунов, генеральный директор компании «Красивая Земля»
2. Приобретение земельного участка без строительного подряда можно считать выгодным, поскольку этот рынок еще не исчерпал потенциал своего развития. Основной спрос в сегменте загородной недвижимости приходится как раз на такие наделы в силу их дешевизны. Из-за этого земля без подряда — первый кандидат на подорожание среди объектов загородной недвижимости. По нашим оценкам, в 2010 г. рост цен на участки может составить 10–15%. Наибольшую выгоду от инвестиций вполне реально получить, если купить участок на начальной стадии реализации проекта, а продать уже в готовом поселке, когда будут подведены коммуникации, проложены дороги, построена инфраструктура. В этом случае прибыль даже в нынешних условиях может составить 20, а то и 30% годовых. Оценивая выгодность покупки, следует учитывать такой весомый фактор, как местоположение участка. Наиболее привлекательный товар — участки в пределах 50–60 км от МКАД, которые расположены недалеко от трассы, с удобным подъездом.
3. Основная проблема при покупке участка — это риск того, что инженерные коммуникации не будут подведены в срок. Я бы не называл это явление массовым, но такие проекты, безусловно, есть. Как их распознать, чтобы не купить участок в одном из них? Главный совет — внимательнее отнестись к информации о компании, узнать, как долго она работает на рынке. Важно и то, сколько у нее реализованных проектов, ведь девелоперу с большим опытом и масштабом работы нет резона рисковать репутацией, нарушая свои обязательства. Многих граждан, которые рассматривают возможность покупки земли без подряда, волнует вопрос возведения дома, ведь для этого нужно ориентироваться в технологиях домостроения, знать строительные компании. Однако решить эти проблемы не так сложно, как кажется на первый взгляд. Сегодня немало технологий, которые позволяют в течение двух-трех месяцев построить хорошие дома, и с учетом стоимости земли это обойдется дешевле, чем приобретение участка с подрядом.
Андрей Вяткин, исполнительный директор компании «Маршал Эстейт»
2. При покупке участка без подряда не требуется вкладывать сразу всю сумму, чтобы получить готовый для проживания дом. Это значит, что клиент может финансово подготовиться и приобрести собственный загородный дом в несколько этапов: сначала вложиться в землю и только потом в строительство. Многие проекты участков без подряда выводят на рынок на начальной стадии по очень низкой цене. Это помогает существенно сэкономить на покупке земли, но здесь работает правило, присущее любой сделке: низкая цена — высокие риски. Кроме того, большое количество участков без подряда продают сегодня без разработанного и утвержденного должным образом проекта планировки территории. Покупатель должен четко разобраться, за что по факту он платит деньги и что включено в стоимость. Конечно, предпочтительней приобретать землю без подряда не в чистом поле, а в организованном коттеджном поселке, для которого разработана концепция, имеется свидетельство о собственности на застраиваемый участок. Что касается ближайших перспектив, думаю, участки без подряда будут активно представлены на рынке еще полтора — два года. Далее эти проекты начнут постепенно вытесняться более качественным продуктом — организованными коттеджными поселками. Что касается цен на землю, сегодня они достигли своего дна, но их резкого роста ожидать пока не приходится — слишком большой объем предложения сегодня на рынке.
Павел Ситась, управляющий партнер компании ООО «Абсолютный формат»
2. Само понятие «выгодность» применительно к земельным участкам без подряда не следует подменять кажущейся дешевизной.
Учитывая тот факт, что вложение средств в еще не cформированный загородный проект является рискованной операцией (гарантий развития поселка согласно изначально разработанным планам девелоперов и отдельных покупателей быть просто не может), средняя норма доходности от вложенных в проект денежных средств должна составлять не менее 25–30% годовых. Как правило, средний срок с момента покупки земельного участка до окончания работ по сооружению дома на нем занимает два-три года. Таким образом, выгодной покупка будет считаться в том случае, если через три года данный земельный участок с домом удастся реализовать по цене, существенно превышающей затраты на покупку участка и строительство. Относительно безопасным подобное приобретение можно считать только при условии, что участок находится не в садово-огородном формате, а в организованном коттеджном поселке с продуманной инфраструктурой, концепцией развития и эксплуатации, а также при безусловном наличии всех действующих коммуникаций.
Однозначный ответ «да» на вопрос о выгодности приобретения земельного участка без подряда невозможен, ибо помимо стандартных двух сторон (покупатель, девелопер) определяющим вектором развития поселка и динамики его инвестиционной привлекательности будут являться действия других покупателей, а это повышает степень риска.
3. Основная проблема покупателя земельного участка в поселках без подряда — неполное понимание поставленной им цели. Разумеется, возведение собственного дома на приобретенной земле является первоочередной, но не единственной задачей. Основной целью должна являться скорейшая реализация возможности комфортно проживать в загородном доме среди людей, близких по духу и социальному уровню.
Мы не видим принципиальных различий между частным инвестором и рядовым покупателем в подходе к покупке земельного участка без подряда и оценке инвестиционных рисков. При этом следует понимать, что рынок земельных участков без подряда состоит из различных сегментов — от суперэконома до премиум-класса. Каждый из них, в свою очередь, многогранен по составляющим, начиная от набора и качественного состава прилагающихся к участку опций (коммуникации, инфраструктура, обслуживание) до природной и транспортной составляющей каждого конкретного проекта.
Основными проблемами при освоении земельного участка помимо рисков, связанных с действиями или бездействием других покупателей участков в конкретном поселке, являются:
- отсутствие полного комплекта правоустанавливающих и подтверждающих юридическую чистоту документов на земельный участок;
- кривые схемы приобретения земельного участка покупателем;
- отсутствие гарантий (в том числе финансовых и юридических) на выполнение девелопером своих обещаний по коммуникациям, инфраструктуре и управлению поселком.
Наталья Белова, руководитель офиса «Варшавский» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость»
1. Предложения участков без подряда стали особенно актуальными во время кризиса, когда изменилась структура спроса и резко сократились доходы населения. На начало 2010 г. количество поселков в Подмосковье, предлагающих такие наделы, составило 150, причем наиболее высокий уровень продаж зафиксирован в таких, как Южные Горки, Серебряная Подкова, Алешкино, Novoрижский, Клубничные Поля. Так, в Novoрижском, расположенном в 23 км от МКАД по Новорижскому шоссе, за полгода было заключено более 300 контрактов. Участки первой очереди Южных Горок, поселка, расположенного в 10 км от МКАД по Каширскому шоссе, где старт продаж пришелся на конец 2008 г., уже полностью распроданы.
Ряд поселков принадлежит девелоперам, которые частично перепрофилировали их под предложения участков без подряда и выставили на продажу еще в ноябре-декабре 2008 г. Имеются территории, относящиеся к так называемым земельным банкам и принадлежащие владельцам обширных наделов. Эти собственники именно в кризис приняли решение о продаже участков в розницу.
Мы прогнозируем, что спрос на участки без подряда в организованных коттеджных поселках сохранится, но из общего числа предложений уйдут те, что выставлялись на продажу бессмысленной нарезкой владельцами крупных земельных активов. Однако чем больше на рынок будет выходить предложений, тем выше вероятность возникновения пресыщения этим продуктом. Мы считаем, что девелоперам будет выгоднее переключить свое внимание на участки с подрядом, но в сегменте экономкласса. Интерес к таким предложениям начал формироваться еще до кризиса, и сейчас, когда рынок уже более или менее стабилен, этот сегмент снова становится актуальным для потребителя.
Источник:
НиЦ
Главная страница
