Статьи по теме

Какой бы непростой ни была ситуация на земельном рынке, эту собственность всегда можно повернуть так, чтобы участок приносил максимальную пользу своему владельцу. Главное — ответственно и со знанием дела подойти к вопросу его приобретения.

Жилищный вопрос в России обостряется с каждым годом. Стремительно растущая стоимость квадратного метра и непростая ситуация на финансовом рынке, которая для обывателя выражается прежде всего в повышении процентных ставок на кредиты, заставляют население искать альтернативные пути решения проблемы. Самым популярным из них в последнее время стало приобретение земельных участков за городом. Этот вариант в сложившихся условиях представляется выгодным не только экономически, но и с бытовой точки зрения: удаленность от городского шума, чистый воздух, возможность построить собственный дом делают пригородную землю весьма привлекательной.

Однако и в земельном вопросе не все так просто, утверждают специалисты. Причем трудности начинаются уже с момента выбора участка, поскольку лучшие по всем параметрам места в Тверской области уже заняты. Участок, который находился бы не слишком далеко от центра, был оснащен всеми необходимыми коммуникациями, располагался в экологически чистом и живописном районе, но при этом стоил недорого и имел всю необходимую документацию, сегодня найти практически невозможно: такие земли либо давно находятся в собственности, либо выкуплены с целью перепродажи. Сделать такое выгодное во всех отношениях приобретение можно только при помощи спекулянтов или на аукционах, на которые органы местного самоуправления выставляют участки, находящиеся в муниципальной собственности. Но этот сегмент рынка, уверяют эксперты, ориентирован исключительно на состоятельных покупателей, в основном иностранцев и жителей мегаполисов.

Дело выбора

И все-таки тверитянам, желающим построить домик на берегу реки или вблизи лесной чащи, отчаиваться не стоит: даже при наличии небольших средств на просторах Тверской области вполне можно найти себе место по вкусу. Участков, пригодных для личного имения, немало в районах, где пустуют деревни и земли сельскохозяйственного назначения. В связи с этим наиболее эффективный инструмент в поиске удобного места - разговоры с местными жителями: кто-нибудь из них вполне может продать свои владения. Если же участок приглянулся случайно, скажем, при поездке на рыбалку в глушь какого-нибудь района, и на первый взгляд он никем не занят, есть возможность приобрести и его. В этом случае стоит обращаться напрямую в администрацию муниципалитета — там можно получить необходимую информацию о выбранном месте и, если оно действительно подлежит продаже, попробовать договориться о сделке.

Стоит отметить, что приобретение земель в заброшенных селах и на колхозных территориях связано с множеством юридических тонкостей. Необходимо, к примеру, проследить за тем, чтобы на участок не было наложено обременений, которые впоследствии обернутся для нового владельца судебными разбирательствами и потерей полученных в результате сделки прав собственности. Так, нерадивые продавцы вполне могут не поставить покупателя в известность о том, что эта земля уже приобретена в ипотеку или находится в аренде. Одним словом, без квалифицированной помощи специалистов на этом этапе не обойтись. Приглашенными экспертами могут стать как сотрудники агентств недвижимости, так и юридических компаний. Однако здесь необходимо учитывать, что риэлторы берут в качестве оплаты своих услуг существенный процент от стоимости сделки. Так, участок по начальной цене 1,5 млн рублей вполне может обойтись в 1,6 млн. При этом среди множества фирм, работающих на рынке недвижимости, важно найти ту, которая будет отстаивать именно интересы клиента, а не собственную финансовую выгоду. Ставки в юридических фирмах или у частных юристов на порядок ниже. К тому же их услуги акцентированы конкретно на правовое сопровождение сделки, а значит, в ее законности можно будет не сомневаться — равно как и в том, что покупателю участка не придется оспаривать свое право на собственность.

Оформим — будем жить

Впрочем, помощь специалистов далеко не ограничивается проверкой документов, оформляющихся при сделке. Совет юриста потребуется и для того, чтобы не просто приобрести участок, но и построить на нем собственный дом. В случае если выбранное место по закону относится к категории земель поселений, сложностей с этим не возникнет. Однако, как уже было сказано выше, такие участки в Тверской области найти крайне сложно, а перекупщики получают за них до 1000% прибыли. Земли же сельскохозяйственного назначения, составляющие сегодня большую часть свободного рынка и стоящие в разы дешевле, требуют особого подхода. Согласно Земельному кодексу РФ, они могут использоваться для сельхозпроизводства, садоводства и огородничества, а также под дачное строительство. Применение участка, выходящее за эти рамки, считается нелегальным, и любая самовольная постройка, скажем, на земле, предназначенной для растениеводства, может быть снесена.

С учетом этих особенностей юристы компании «Яковлев и партнеры» предлагают две основные схемы, позволяющие сделать возможным строительство на землях сельхозназначения. Прежде всего участок можно перевести в категорию земель поселений, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. Однако это процесс довольно непростой и длительный. К тому же, как показывает юридическая практика, он далеко не всегда венчается успехом. Для того чтобы осуществить такой перевод, владелец земли должен направить ходатайство в исполнительный орган государственной власти Тверской области или орган местного самоуправления, которые в течение двух месяцев определят, насколько это возможно. В большинстве случаев процесс останавливается уже на этом этапе: власти вправе отказать в удовлетворении ходатайства по целому ряду причин, например, если документы территориального планирования региона или муниципалитета предполагают иное использование данного участка. Но если решение все же положительное, то акт о переводе земель в другую категорию в течение 10 дней с момента его принятия направляется в орган, ведущий государственный земельный кадастр, где за 7 дней фиксируются соответствующие изменения. Затем в течение недели Федеральная регистрационная служба вносит поправки в записи Единого государственного реестра прав на недвижимость. Таким образом, изменение статуса земельного участка займет как минимум около 3 месяцев. Однако это лишь формальные сроки. В действительности, как говорят специалисты, процесс может растянуться на гораздо большее время.

Другой вариант застройки «нежилой» земли — изменение вида разрешенного пользования участка. В этом случае перевод из одной категории в другую не требуется, а потому значительно сокращаются и сроки проведения необходимых мероприятий, и затраченные на них усилия. Согласно закону, вид разрешенного пользования выбирается владельцем участка самостоятельно, и это позволяет практически беспрепятственно создать на землях сельхозназначения дачный кооператив, который, в свою очередь, подразумевает строительство жилых домов. Для того чтобы получить разрешение на эти действия, необходимо отправить заявление в комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки, действующую при главе муниципалитета. Вся процедура займет порядка 2 месяцев: изменение вида разрешенного пользования должно быть зарегистрировано Кадастровой палатой и Федеральной регистрационной службой. Однако эти, казалось бы, несложные манипуляции могут быть осложнены необходимостью проведения публичных слушаний по данному делу. В этом случае для принятия решения приглашаются смежные землепользователи, то есть фактически будущие соседи землевладельца. В такой ситуации сроки оформления документов могут растянуться до 5-6 месяцев. Кроме того, затраты по проведению слушаний целиком лягут на владельца участка. Стоит также помнить, что впоследствии для того, чтобы зарегистрировать свое проживание на дачном или садовом участке, придется в судебном порядке доказать, что возведенное строение действительно является жилым домом и пригодно для круглогодичного использования.

Необходимо также добавить, что, какой бы вариант приобретения и оформления земельного участка ни был выбран потенциальным землепользователем, основным залогом успешной сделки на сегодняшний день является квалифицированная помощь специалистов. Обращение к юристам позволяет не только сэкономить время, но и избежать многочисленных подводных камней этого рынка, а значит — сделать максимально выгодную покупку на абсолютно законных основаниях.

Юлия АНДРЕЕВА
Афанасий-биржа