Статьи по теме

В последнее время в СМИ все чаще стала появляться информация о том, что того или иного чиновника, связанного с регистрацией прав на землю, судят за незаконный оборот участков. Обвинения выдвигаются по разным статьям, но суть одна — государство взялось за нечистых на руку представителей власти, которые, пользуясь своими служебными полномочиями, занимаются махинациями с землей, фактически, рейдерством. Почему именно сейчас правоохранительные органы обратили свой взор на эту проблему? Cottage.ru выяснил все подробности.

Ужасающая статистика

По данным Министерства внутренних дел, за последние 3 года в России возбуждено около 870 уголовных дел по фактам рейдерских захватов. Естественно, не все они напрямую связаны с земельными участками и чиновниками, но картина вырисовывается не самая радужная. Рейдерским захватам может подвергаться любой тип собственности, как со стороны юридических, так и со стороны физических лиц. В общем смысле, рейдерство — это поглощение предприятия против воли его собственника или руководителя.

Термин «рейдер» пришел в Россию из США, где таким образом именуют атакующую сторону в процессах слияний и поглощений. Суть рейдерства — создание условий, при которых владельцы предприятий вынуждены отказаться от своей собственности. При этом на западе термин «рейдер» редко употребляется с негативной окраской, это явление вполне нормально для любой рыночной экономики, позволяет выживать сильнейшим, как завещал старик Дарвин. В нашей же стране более распространены недружественные поглощения. К примеру, часто используется институт банкротства, которые квалифицируются по статьям 195 УК РФ (неправомерные действия при банкротстве), 196 УК РФ (преднамеренное банкротство) и 197 УК РФ (фиктивное банкротство).

С начала 2008 года таких дел было возбуждено около 400. Кстати, понятие «рейдерство» в нашей стране, в отличие от «цивилизованного мира», юридически не закреплено, поэтому бороться с беспределом в этой области довольно сложно, а когда речь заходит об участии чиновников в рейдерских захватах, то и вовсе невозможно. Но, судя по всему, ситуация меняется к лучшему. Уже разработан проект федерального закона, так называемый «антирейдерский пакет». Его подготовили Министерство экономического развития и комитет Госдумы по собственности, в настоящее время он находится на рассмотрении в нижней палате парламента. А пока закон не принят, за чиновников взялись правоохранительные органы.

Капля в море

Если регулярно отслеживать новости по недвижимости, то заметки о чиновниках, пойманных на мошенничестве с землей, встречаются почти каждый день. Приведем лишь несколько примеров. Наиболее часто махинации с землей сегодня происходят в Краснодарском крае. Оно и понятно, в преддверии XXII Зимних Олимпийских игр, которые пройдут в 2014 году в Сочи, земля в регионе дорожает со скоростью, близкой к скорости звука. И редкий чиновник упустит возможность взять «небольшую» подработку в нерабочее время.

В конце августа следователи предъявили обвинение в мошенничестве сотруднице одной из поселковых администраций в Краснодарском крае при получении права собственности на земельный участок. По версии правоохранительных органов, обвиняемая, получив доступ к архиву поселения в Динском районе, обнаружила незаполненный бланк постановления на выдачу земельного участка, она заполнила этот бланк и предоставила его в соответствующий регистрирующий орган как факт, подтверждающий право на владение участком площадью 22 сотки. Позже этот участок был продан за 500 тыс. рублей, не такие уж большие деньги на земельном рынке, но даже эта сумма классифицируется законом по части 4 статьи 159 УК РФ (мошенничество в особо крупном размере). А это уже до 10 лет лишения свободы.

Земля в курортных районах страны пользуется популярностью и без Олимпиады. Лакомым кусочком показался участок земли в центре города-курорта Кисловодска его уже бывшему главе Сергею Демиденко. Пользуясь служебными полномочиями, он передал участок площадью 10 соток в собственность компании, принадлежащей его родственникам. Следователи расценили, что полномочиями он злоупотребил, возбудив уголовное дело по соответствующей статье. Кисловодск вообще может легко составить конкуренцию окрестностям Сочи по количеству подобных дел. Не так давно в Ставропольском краевом суде огласили приговор по делу заместителя главы администрации Кисловодска, начальника управления архитектуры и градостроительства Александра Белоконя. Суд признал подсудимого виновным в получении взятки в крупном размере за выделение в долгосрочную аренду участка площадью 26 соток под строительство отеля в размере более полумиллиона долларов. Эта надбавка к чиновничьей зарплате стоила ему восьми годам лишения свободы с отбыванием наказания в колонии строгого режима.

Если эти два дела под определение «рейдерство» попадают с большой натяжкой, то вот действия недавно отстраненного мэра города Виталия Бирюкова ничем иным не назовешь. Согласно материалам следствия, Бирюков, «действуя из личной заинтересованности», передал в собственность частному лицу земельный участок площадью более 24 соток в черте города, на котором располагался цветомузыкальный фонтан, являющийся собственностью Федерации независимых профсоюзов РФ. Продолжать можно до бесконечности. Но упомянуть хотелось бы еще один громкий случай, произошедший в Подмосковье. В скандале о махинациях с большими участками земли оказались замешаны бывший министр финансов области Алексей Кузнецов и компания RIGruop, подмосковный девелопер, который возглавляет супруга бывшего министра Жанна Буллок. По версии следователей, Кузнецов, пользуясь служебными полномочиями «отписал» несколько участков в разных районах Подмосковья общей площадью порядка 1000 га на баланс компании своей супруги. В RIGroup эту информацию регулярно опровергают, правда, на запрос от Cottage.ru прокомментировать ситуацию ответа не последовало.

Чиновничий беспредел

И все же, с чем связано обилие новостных заметок про чиновников-рейдеров в последнее время?

Вариантов ответа может быть два:
1) Правоохранительные органы раньше не занимались подобными делами;
2) Информация от правоохранительных органов просачивалась в СМИ в меньших объемах.

В какой-то степени верны оба утверждения и даже взаимосвязаны. В первом случае активность МВД и Генпрокуратуры связана с ужесточением борьбы с коррупцией. Взявшись за дело, следователи используют СМИ в качестве самопиара, а также для устрашения чиновников, которые только задумываются о «прелестях» своей работы. Но даже тот объем информации, который присутствует в прессе не полный, считает руководитель проектов компании «Масштаб» Дмитрий Краснов. «Трудно не обратить внимание на то, что сумма взяток, которые фигурируют в этих статьях, не превышает стоимости и одного авто, которыми владеют многие чиновники. Поэтому можно предположить, что крупные дела до прессы и суда не доходят», — говорит он. Одна из ключевых фраз в высказывании эксперта — «крупные дела до суда не доходят» — наталкивает на мысль о том, что вся эта шумиха не более чем создание видимости того, что борьба с нерадивыми чиновниками ведется.

Если нельзя выяснить, насколько полна та информация, которая публикуется в открытом доступе, то можно обратиться к тем, кто работает с чиновниками, отвечающими за землю ежедневно, то есть к девелоперам и лендлордам. Но тут приходится сталкиваться с другой проблемой: тема рейдерства, особенно со стороны чиновников, является настолько щепетильной, что многие игроки рынка не горят желанием ее обсуждать. К слову сказать, из порядка двадцати компаний, на призыв Cottage.ru выступить в качестве экспертов в этом материале согласились только две, еще один крупный игрок согласился выступить на условиях анонимности.

Из той небольшой доли информации, которую все-таки удалось получить из первоисточника, можно сделать вывод, что стать владельцем земли без «заносов» дензнаков чиновникам сложно, но вполне реально. Проблемы начинаются при регистрации прав на участок. «Так как многие крупные сделки с землей регистрируются не на местном уровне, а проходят через областных чиновников. И, в случае их желания или не желания, эта регистрация может не состояться», — говорит Краснов. Кроме того, дело еще и в пресловутом «русском менталитете»: мы привыкли давать взятки всем подряд, откупаясь от сотрудников ГИБДД, закрывая уголовные дела за деньги и так далее. Поэтому когда чиновник говорит, что получить документы на землю можно только оказав ему адресную помощь в размере 10% от рыночной стоимости участка, большинство, не задумываясь, соглашаются.

«На практике же обезопасить себя от чрезмерных расходов на разного рода взятки можно с помощью знаний законодательства. Так как из-за недостаточных знаний закона, будущие владельцы того или иного земельного участка вполне могут стать жертвами чиновнической коррупции, что является наиболее распространенной проблемой не только на земельном рынке, но и во многих других сегментах рыночных взаимоотношений», — говорит заместитель генерального директора компании Vesco Consulting Олег Разин.

Если говорить начистоту, то с коррупцией при оформлении участков сталкивается каждый второй девелопер, рассказал Cottage.ru на условиях анонимности один из участников земельного рынка. «К сожалению, приходилось сталкиваться и мне лично, причем не раз. Многие чиновники в нашей стране уверены, что своей подписью на документе они делают одолжение, а не выполняют свои прямые обязанности, за которые получают зарплату», — говорит источник. Получается как в старом анекдоте про молодого милиционера: «а я думал дали пистолет и вертись, как хочешь».

Купил дешево? Отдай государству

Но с чиновничьим беспределом можно столкнуться не только напрямую, посредством взяток. В СМИ все чаще пишут о махинациях с землей, где фигурирует передача земельных активов фирмам, подконтрольным родственникам чиновника. Далее события могут развиваться по разным сценариям. К примеру, компания, получившая такой «подарок» сама может реализовывать на нем девелоперские проекты. Но чаще происходит по-другому, доставшийся на халяву кусок земли в срочном порядке продается, зачастую с большой скидкой. Естественно, купить хороший участок земли за небольшие деньги будет рад каждый. А когда право собственности будет оформлено быстро и без проблем, ликованию нового землевладельца просто не будет предела. Только радоваться в таких случаях рано.

Во-первых, документы на землю получены легко из-за того, что оформлял их тот же человек, что и «отписывал» участок на своих родственников. Во-вторых, если чиновник попадется на своем мошенничестве, то счастливый обладатель «дешевого» участка останется и без денег, и без земли. «Как правило, в ходе подобных разбирательств участки отходят к законным владельцам, или же под управление государства с последующим их переоформлением и реорганизацией», — говорит Олег Разин. Хорошо, если участок в этот момент не был еще застроен. Серьезные проблемы будут у девелопера в том случае, если уже ведется строительство объектов, по решению суда они могут быть снесены. А вот если начались продажи, то покупателям бояться не стоит. В случае если с объектом было проведено две сделки, то последний владелец является добропорядочным приобретателем и объект может остаться за ним. В описываемом варианте развития событий первая сделка происходит при покупке будущем девелопером земли с дисконтом, а вторая — заключения договора купли-продажи с конечным покупателем.

Но не стоит отчаиваться раньше времени, поводы для оптимизма все же есть. По словам Дмитрия Краснова, в последние годы махинации с землей перестали носить массовый характер. Да и помощь со стороны государства весьма ощутима. С чисто рейдерскими захватами земли скоро будут бороться при помощи новых законов, которые Госдума в настоящий момент рассматривает, а жадных до легких денег чиновников посадят в рамках программы по борьбе с коррупцией. Если же этого не произойдет, то цивилизованный земельный рынок в нашей стране вряд ли будет сформирован.

Источник:
Коттедж.ру