Статьи по теме

Покупка земельных участков рассматривается во многих зарубежных странах как выгодное инвестирование. В России финансовые вложения в земельный рынок считаются рискованными и низколиквидными. Эксперты, с которыми встретился наш корреспондент, сошлись во мнении: мелкие и средние частные инвесторы должны проявлять особую осторожность при приобретении земельных участков…

«Мне представляется, что «входным билетом» на российский земельный рынок является сумма в один миллион американских долларов. Мелким инвесторам, которые не располагают подобным капиталом, не имеет смысла рисковать своими средствами», — говорит исполнительный директор Центра юридической поддержки землепользователей Антон Гелич. По его мнению, покупателю земли сложно прогнозировать изменение рыночной стоимости приобретаемого участка.

В ближайшие два-три года эксперты ожидают рост стоимости земельных участков в наиболее востребованных районах Ленинградской области (Выборгском, Всеволожском и Приозерском) на 20–30 % ежегодно. Подобные цифры могут внушить оптимизм потенциальным инвесторам. Но не стоит обольщаться… По сути дела, речь идет о средней температуре по больнице. Для частного инвестора не имеет значения общее понижение и повышение цен на земельные участки. Ему нужно попытаться понять, как изменится цена его участка в ближайшие месяцы и годы.

Почему же цены на земельные участки подвержены значительным колебаниям? Немаловажную роль играет отсутствие юридической основы — другими словами, «дыры» в законодательстве. Довольно часто на рынке предлагаются земли сельскохозяйственного назначения. Как правило, инвестор собирается использовать такие участки для жилищного строительства. «По российскому законодательству перевод сельскохозяйственных земель в другие категории, скажем в категорию для жилищного или промышленного строительства, возможен только в исключительных случаях, — объясняет Антон Гелич. — На деле такой перевод происходит довольно часто, но оформление необходимых документов обходится в весьма значительную сумму, которая обычно составляет до 30–40% стоимости земельного участка. Впрочем, возможны ситуации, когда два расположенных рядом, практически идентичных по характеристикам участка ожидает разная судьба: один можно переоформить, а другой — нет. Разумеется, решение в таком случае зависит от воли местных и региональных властей».

Риск для инвестора связан не только с неопределенным статусом приобретаемой земли. Развитие земельного рынка зависит от обстоятельств, которые мелкий и средний инвестор обычно не способен изменить. «Рыночная стоимость земельного участка определяется множеством внешних условий, — поясняет Антон Гелич. — Представим себе такую ситуацию: приобретается участок под строительство коттеджного поселка. Но возможно ли в данном месте возведение жилья? Как отнесутся к проекту местные власти? Достаточно ли энергетических мощностей? В какую сумму выльется газификация? Каково состояние дорожной инфраструктуры? Все это довольно сложно оценить при покупке объекта».

Антон Гелич убежден, что «время быстрых денег на земельном рынке прошло». Истории о том, как бабушка-пенсионерка купила земельный участок за сто долларов, а продала за тысячу, уже неактуальны. В большинстве зарубежных стран даже сравнительно небольшие инвестиции в покупку земли проводятся с участием консалтинговых фирм, которые способны профессионально оценить развитие земельного рынка и целесообразность конкретного приобретения. А в России проблема осложняется тем, что пока нет механизма оценки земли. И создание такого механизма, в свою очередь, невозможно без цивилизованного решения юридических и инфраструктурных вопросов, о которых шла речь выше.

Генеральный директор консалтинговой фирмы «Агриконсалт» Андрей Голохвастов скептически относится к возможностям частных инвесторов зарабатывать на земельном рынке: «Я бы не стал вкладывать в покупку земельных участков свои средства. Подобные сделки могут быть выгодны скорее для крупных инвесторов, которые имеют солидную юридическую и иную экспертную поддержку. Крупные инвесторы могут успешно взаимодействовать с местными властями, реализовывать на своих земельных участках инфраструктурные проекты и тем самым повышать их рыночную стоимость. А мелкие и средние инвесторы оказываются зависимы от администрации, от действий энергетиков, газовиков и т. д.».

Президент группы компаний «Пулковский» Иван Кара видит главную проблему российского рынка земли в юридической неурегулированности земельных отношений. По его мнению, ситуацию на нем можно охарактеризовать как хаотическую. Огромные территории ценной пахотной земли не используются и зарастают бурьяном. Перевод земли из одной категории в другую часто всецело зависит от воли чиновников. «В стране должен быть наведен порядок с использованием земель всех категорий. Только тогда земельный рынок станет привлекательным для широкого круга инвесторов», — говорит эксперт.

Предприниматель напомнил, что в начале 1990-х годов землю раздавали частным лицам, преимущественно работникам колхозов и совхозов. К примеру, если у колхоза было 2000 га пахотной земли, то каждый из 600 колхозников после развала Советского Союза получил пай три гектара. Однако обрабатывать такую площадь в одиночку никому не под силу, для этого у людей нет ни финансовых ресурсов, ни необходимого оборудования. Юридические механизмы изъятия неиспользуемой земли практически не работают. Права и обязанности собственника не определены.

«Мне думается, что одна из основных проблем в определении ликвидности земельного участка состоит в том, что большинство населенных пунктов России не имеют генерального плана развития и градостроительного регламента», — считает вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Павел Созинов. Эксперт обращает внимание на то, что факторы, влияющие на динамику цен на земельные участки, весьма трудно прогнозировать.

Источник:
Загородная недвижимость