Статьи по теме

Инвестиции в земельные участки стали одним из самых выгодных видов вложений на российском рынке недвижимости. По этой причине земля становится объектом внимания №1, вокруг которого пересекаются интересы спекулянтов, промышленных инвесторов и частных застройщиков.

Интерес у инвесторов вызывают как огромные земельные наделы, расположенные в пригородах мегаполисов, так и небольшие участки, предназначенные для индивидуального жилищного и дачного строительства. И сегодня уже никого не удивишь их стоимостью, которая порой составляет десятки тысяч долларов за сотку. Выгодно вкладывать в любую землю, ведь цены на нее зависят не только от ее категории, но и от степени документальной подготовленности к обороту. Например, сейчас в спекулятивных целях активно скупаются земли сельхозназначения. Значит, скорее всего, в ближайшем будущем значительные земельные массивы, прилегающие к крупным городам, будут легализованы для жилищного или промышленного строительства. В том числе за счет перевода земель из одной категории в другую или за счет изменения вида разрешенного использования внутри категории. Также активно скупаются и земли промышленности, как для дальнейшей перепродажи, так и для последующего сооружения на них промышленных объектов.

По официальным данным, высокие цены на землю сложились в Центральном, Приволжском, Южном и Сибирском федеральных округах. Самая дорогая земля в Москве и Санкт-Петербурге.

В Тверской области наиболее лакомыми считаются участки, расположенные на границе с Московской областью, особенно вблизи рекреационных зон. Безусловно, и в самой Твери земли также представляют инвестиционный интерес.

В конечном счете, многое зависит от цели приобретения. Для перепродажи выгодно покупать земли сельскохозяйственного назначения невысокого уровня легализации в рекреационных либо промышленных районах. При этом следует учитывать потенциал территории, перспективы расширения существующей застройки и строительства новых промышленных объектов. Правда, подобные операции рискованны, прежде всего с юридической точки зрения. Поэтому стоимость земли, «очищенной» от юридических рисков, в разы может отличаться от цен на сомнительные с этой точки зрения участки.

Но и в этом случае относить земли к наиболее надежным активам не стоит. Проблема в том, что оборот земельных участков протекает на рынке, где постоянно меняются правила игры. Взять, к примеру, многочисленные изменения в законе об обороте земель сельхозназначения. Или недавно принятые поправки к закону «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». В своей нынешней редакции этот документ не проработан, не описывает юридических процедур, что порождает многочисленные споры, от которых прежде всего страдают юридические и физические лица. Сейчас многие юридические компании ведут дела, где основной причиной судебных споров как раз и стала противоречивость земельного законодательства. История одного из этих дел началась в тот период, когда муниципальные образования еще обладали правом распоряжения участками. По просьбе военной части муниципалитет на законных основаниях безвозмездно передал ее земли гражданам под строительство домов и гаражей. Но через несколько лет, когда недвижимость уже была построена, военная прокуратура неожиданно выступила в защиту интересов военных и потребовала вернуть земельные участки. И это далеко не единственный пример. По этой причине землю правильнее рассматривать в качестве спекулятивного и высокодоходного актива, где высокие риски покрываются высокой доходностью.

При совершении сделок с землей нужно помнить об основных рисках. К примеру, о риске купить землю у недобросовестного приобретателя, получившего права на участок незаконно, вопреки воле предыдущего собственника. В этом случае прежний собственник вправе истребовать участок у последнего владельца. Чтобы этого избежать, необходимо тщательно изучить информацию из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) обо всех предыдущих владельцах земли, а также требовать у продавцов правоустанавливающие документы. Очень распространены случаи приобретения участков, границы которых не согласованы. В этой ситуации целесообразно предусмотреть в договоре возможность уменьшения стоимости земли в случае, если при согласовании границ площадь участка уменьшилась.

Кроме того, следует соблюдать осторожность при покупке участков, ранее принадлежавших государственным органам и имевшим иное целевое назначение. Прокуратура может посчитать, что в свое время госорганы распорядились землей неправомерно, и оспорить права новых владельцев. Вообще, при совершении любой сделки нужно проконсультироваться у специалистов. Особенно это актуально сейчас, когда земельный рынок в России еще не сформировался. На данный момент, по оценке Минэкономразвития, из всей рыночной земли на территории страны зарегистрировано менее 10%. Одна из причин — сложная процедура оформления документов на землю. Тогда как о цивилизованном земельном рынке можно говорить тогда, когда вся земля пройдет землеустроительные мероприятия, получит кадастровый учет, а права на нее будут зафиксированы в реестре Федеральной регистрационной службы. После этого цена на землю будет зависеть уже не от степени ее легализации, а от потребительских характеристик участков — прежде всего от их месторасположения и окружения.

Источник:
"Афанасий-биржа"
Ноябрь 2006