Статьи по теме

Рынок загородной недвижимости, похоже, не подвержен никаким кризисам. Цены здесь стабильно вырастают на 20—40% в год. Никого уже не удивляют ни «золотые участки» стоимостью $100 тыс. за сотку, ни шикарные резиденции, за которые покупатели не моргнув глазом выкладывают по $10 млн.

«Пойдемте на детскую площадку! Ну пожалуйста!» — канючит мой трехлетний племянник. Никого из взрослых эта просьба не вдохновляет: чтобы попасть к качелям и горкам, нужно сесть в машину и доехать до соседнего поселка. Да еще выезд на Рублевку перегорожен какими-то рельсами и жутко разбит грузовиками. Поэтому взрослые остаются за столом, а ребенку предлагают поиграть в доме — благо у него целых две игровые комнаты, да и в гостиной на первом этаже места предостаточно. Или покататься по участку на велосипеде — но только недалеко, чтобы из окна было видно.

Малыш укоризненно смотрит на родителей. Понятий «престиж» и «выгодная инвестиция» в его лексиконе пока не существует. И на наивный взгляд мальчугана, жить здесь скучновато. Весна, суббота, солнышко припекает — а соседние дома не подают признаков жизни. Владельцы половины коттеджей приезжают в элитный поселок только на пикники. Или на лето. Или вообще не появляются. Для них местные дома и особенно земля — не жилье, а способ вложить деньги. Это неудивительно: в марте участки в Барвихе, Усово, Жуковке, по словам Марины Маркаровой, управляющего директора компании Blackwood, продавались по $70—90 тыс. за сотку.

Слагаемые успеха

Загородный сегмент считается самым стабильным сектором рынка недвижимости. С ним уже много лет не происходит никаких катаклизмов, и только цены здесь продолжают упорно стремиться ввысь, подстегивая активность застройщиков. Сейчас в Подмосковье расположено более 300 коттеджных поселков, 40 из которых было введено в строй в прошлом году. Еще около 70 поселков — в стадии строительства (из них 38 планируются к сдаче в этом году).

«Сегодня на загородном рынке не хватает прежде всего реальной недвижимости, настоящих качественных предложений. В Подмосковье много участков, но это в основном декларация строительства. Земля продается не на рынке недвижимости, а на рынке обещаний», — говорит Савелий Орбант, директор управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». Загородный сегмент, в особенности вторичный, у нас еще не совсем развит. Не хватает профессиональных девелоперов, способных довести проект до конца, а потом грамотнои быстро реализовать участки. Не хватает и компаний, которые профессионально занимаются продажей домов в Подмосковье. Если на московском рынке сейчас работает более 2 тыс. риэлтеров, то на загородном — всего около 20.

Тем не менее за последние годы количество коттеджей и таун-хаусов в ближнем Подмосковье значительно увеличилось. Но лишь небольшая часть подобных объектов — около 15%, по оценке Натальи Новиковой, генерального директора компании Renaissance Realty — пользуются высоким спросом. Это так называемые успешные проекты, которые всегда в дефиците: спрос на них существенно опережает предложение. По мнению Новиковой, цены на ликвидные участки в этом году могут составить 35—40%. А вот неудачные проекты дорожать практически не будут.

Наиболее сильна конкуренция сейчас в высшем, «элитном» сегменте загородного рынка. Косвенно это подтверждает тот факт, что из 38 поселков, представленных на II ежегодный конкурс «Поселок года-2005», половина принадлежали именно к этому сегменту. Номинировали свои проекты на премию многие крупные компании. Например, «ИНКОМ-недвижимость» представила два поселка: «Риверсайд» (удостоен серебряной премии в номинации «Поселок года класса Elite») и «Лазурный берег» (присвоен знак качества рынка загородной недвижимости).

Ликвидность загородного объекта определяется множеством факторов. Коттедж должен располагаться в поселке со своей службой эксплуатации, охраной и инфраструктурой, в окружении леса и рядом с водоемом. Участок — не менее 30 соток, удаленность от МКАД — не больше 15—30 км, площадь дома — около 500 кв. м (при соблюдении пропорций между величиной коттеджа и участка на уровне один к пяти).

По словам Ивана Воробьева, аналитика загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-недвижимость», ценовые показатели подмосковных коттеджей в этом году примерно соответствуют прошлогодним цифрам — стоимость квадратного метра на популярных направлениях в удалении не более 30 км от МКАД колеблется в пределах $1,1—2,5 тыс. «Можно ожидать дальнейшего развития рынка с устойчивым ростом цен. Платежеспособный спрос на загородное жилье не исчерпан, а увеличения предложения пока недостаточно даже для стабилизации цен», — объясняет он.

Сейчас наиболее востребованы дома в классическом европейском стиле. Для застройщика важно найти золотую середину между традиционно респектабельной архитектурой и необычным авторским решением. Эксперты утверждают, что затраты на «архитектуру с большой буквы» и «просто проект» имеют очень небольшое отличие в бюджете — не более 10% всех затрат. В то же время недвижимость, на которую приятно смотреть, продается как минимум на 15% дороже.

Однако основным фактором, влияющим на стоимость загородного жилья, является цена на землю. В среднем рост стоимости участков в пределах 20 км от МКАД, по данным Маркаровой, составляет 30 — 50% в год, после 20 км прирост цены может достигать 60—70% в зависимости от направления. Земля является одним из самых выгодных объектов для инвестирования. Девелоперы покупают ее по одной цене, облагораживают, подводят коммуникации, создают минимальную инфраструктуру — и продают с подрядом по цене, как правило, в 5—7 раз выше.

По мнению Светланы Кондачковой, руководителя направления загородной недвижимости ЗАО «Корпорация МИАН», спрос на земельные участки под индивидуальное строительство в этом году останется на высоком уровне, но ожидать ажиотажного интереса к самым дорогим участкам не стоит — цены на них и без того завышены. В среднем по рынку прирост цен на землю в этом году может составить, по оценкам разных экспертов, от 20% до 40%.

Плата за бренд

«Желание чиновников и преуспевающих бизнесменов жить единым социумом вблизи от дачи руководителя государства в Барвихе легло в начале 90-х в основу формирования имиджа Рублево-Успенского шоссе как наиболее престижного и дорогого. Жить на Рублевке стало признаком материального благосостояния и положения в обществе», — говорит Маркарова. Рублевка и по сей день сохраняет свои лидерские позиции в рейтинге популярности подмосковных направлений. У этой трассы много плюсов: сосновые леса и чистая Москва-река, развитая (по сравнению с остальными магистралями) инфраструктура. Немало и минусов — постоянные автомобильные пробки, перенаселенность, вынужденное соседство шикарных особняков и ветхих дачек советской постройки. Но аура престижности, плотно окутывающая Рублевку, оказывается сильнее бытовых неудобств. Цены на коттеджи и землю растут постоянно.

Стоимость сотки здесь может достигать $100 тыс., а средняя цена коттеджа — $1,8 млн.

«Хорошая земля в Подмосковье — конечный и невосполнимый ресурс, который катастрофически быстро исчерпывается. Осознание этого факта не только девелоперами, но и покупателями ощутимо влияет на цену элитных объектов — подмосковные резиденции продолжают дорожать. Цена на некоторыеиз них значительно превышает $10 млн.», — говорит Максим Сухарьков, начальник отдела загородной недвижимости компании Soho Realty.

Большой популярностью пользуются на Рублевке земельные участки в коттеджном поселке, приобретаемые без подряда. Правда, подобные предложения сейчас в дефиците, поскольку застройщикам гораздо выгоднее продавать уже готовые дома или участки с подрядом, тем самым зарабатывая не только на земле, но и на праве строительства. Хорошо развивается здесь и вторичный рынок — перепродажа домов. Хотя «обычному» человеку поучаствовать в этом процессе будет весьма затруднительно — это закрытый рынок, и подобные сделки заключают в основном со своими.

Аналитики любят порассуждать о том, что свободной земли на Рублевке практически не осталось, шоссе слишком короткое и природная ограниченность ресурсов делает это направление по-настоящему элитным. Все эти факторы и заставляют цены постоянно расти. Однако исследования показывают, что пригодной для строительства земли на этом направлении еще достаточно много.

«Длительность периода освоения будет зависеть от того, какими темпами будут застраиваться окрестности Рублевки. Потенциально земли здесь хватит для еще нескольких тысяч домов на средних участках 15 — 20 соток. Пригодные участки только в 20-километровой зоне по этому направлению составляют порядка 600 га. Если Рублевское шоссе будет застраиваться нынешними темпами, земля здесь закончится не раньше чем через 20—30 лет», — считает Орбант.

Не только Рублевка

Основным конкурентом правительственно-олигархической трассы уже несколько лет считается Ново-Рижское направление. Оно стало популярным в основном благодаря высокоскоростному шоссе без светофоров и постов ГАИ. Пробок здесь практически нет, дорогу в угоду слугам народа никто не перекрывает. Старых застроек, оскорбляющих элитные коттеджи своим убожеством, также не наблюдается. Опять же, экология не хуже Рублевской, да и Истра под боком. Ну и самое приятное — цены здесь значительно ниже, чем на направлении-лидере. Максимальная стоимость сотки в зоне до 30 км от МКАД на «Новой Риге» не превышает $35 тыс., цены на коттеджи начинаются от $500 тыс.

По словам Воробьева из «ИНКОМа», на Ново-Рижском направлении особенно популярны объекты, расположенные на значительном (50—60 км) удалении от МКАД. «Это объясняется транспортной доступностью, а также великолепной природой «дальнего» северо-запада Подмосковья», — говорит он.

Инфраструктура на этом направлении не слишком развита, поскольку активная застройка здесь началась всего пару лет назад. Однако сейчас местные земли осваиваются очень бурно. По словам Сухарькова, на «Новой Риге» в настоящее время строится около 80 поселков.

Перспективным направлением аналитики считают также Дмитровское шоссе — в основном из-за того, что здесь расположены самые красивые в Подмосковье водохранилища (Клязьминское, Пироговское, Пестовское), а поселки, находящиеся вблизи водоемов, сейчас особенно ценятся. Кроме того, на Дмитровке немало спортивно-развлекательных комплексов, например «Волен» и «Яхрома».

Из южных направлений эксперты выделяют Калужскую трассу, где спрос на недвижимость за последние три года вырос в среднем на 40%. Поселки здесь вполне сопоставимы с элитными, а стоимость земли и коттеджей примерно на 30—40% ниже, чем на Рублевке. Сейчас на Калужском направлении строятся 14 поселков в пределах 33 км от МКАД, что составляет 8,2% от всего рынка коттеджных поселков Подмосковья.

Надежда Мамышева, аналитик отдела загородной недвижимости компании Delight Realty, отмечает, что количество сделок по Киевскому, Калужскому и Пятницкому шоссе увеличилось более чем в два раза по сравнению с началом прошлого года. «За одну и ту же сумму здесь можно купить участок в два-три раза больше, чем на Рублевке или «Новой Риге». 15 соток на Ильинке будут примерно эквивалентны 50 соткам на Пятницком шоссе», — поясняет она. Кроме того, на Пятницком шоссе в пределах 10 км от МКАД расположено много охраняемых лесных участков, которые, как правило, еще и примыкают к водоемам (стоимость начинается от $25 тыс. за сотку). Особняк под отделку площадью 900 кв. м, например, в поселке «Горки-7» стоит от $2 млн. Цена адекватного предложения на Рублевке начинается от $4 млн.

Новые тенденции

Кондачкова ожидает, что в ближайшее время будет увеличиваться предложение коттеджей и таун-хаусов экономкласса (до $120 тыс.). Такие объекты сейчас в большом дефиците, найти демократичные организованные поселки недалеко от Москвы практически невозможно. Однако спрос в этом сегменте растет постоянно, поэтому эксперты прогнозируют, что в ближайшие несколько лет самое активное строительство будет вестись именно в эконом-классе.

Бурное развитие может получить и относительно новый формат загородного жилья — квартиры в многоквартирных комплексах («Горки-10», «Сосны», «12 месяцев», дворцово-парковый комплекс «Мещерский» и т.д.). Покупка подобного объекта позволяет жить за городом, но при этом не обременять себя проблемами содержания отдельного дома.

На рынок загородного жилья сейчас активно выходят крупные финансовые компании и банки, а также профессиональные управляющие компании, которые готовы полностью взять на себя эксплуатационное обслуживание поселков. Дополнительная гарантия качества домов и инженерно-коммуникационных сетей, по мнению экспертов, подстегнет интерес покупателей, которые в последнее время становятся все более разборчивыми и привередливыми в выборе загородного жилья.

В последнее время покупатели уделяют повышенное внимание чистоте сделок по загородной недвижимости. Этому немало поспособствовали громкие расследования Минприроды. Большинство людей хотят жить рядом с водоемами и в окружении леса, но предписанным требованиям строительства в природоохранных зонах соответствуют далеко не все объекты. По экспертным оценкам, более чем у двух третей подмосковных домов документы не оформлены должным образом. Поэтому специалисты советуют очень тщательно смотреть, как оформлено право собственности на земельный участок и дом, есть ли разрешительная документация на строительство коттеджа на данной территории. Обращать внимание следует и на наличие печатей и отметок согласующих органов.

Источник:
Инна Коломейская
Профиль