Статьи по теме

Развитие земельных рынков находится в самой непосредственной связи с развитием рынка недвижимости. Не зря, выступая на недавнем Всероссийском форуме "Современный рынок жилья: новые возможности", Георгий Боос, заместитель председателя Государственной Думы, подчеркнул, что выделение земельных участков под строительство должно стать ясной и прозрачной процедурой. О том, какие проблемы существуют сегодня на одном, отдельно взятом рынке Подмосковья, мы беседуем с Еленой Иванкиной, деканом Школы экономики земельных рынков Академии народного хозяйства при Правительстве РФ.

- Елена Владимировна, оправдано ли утверждение о том, что земельный рынок Подмосковья - один из самых развитых рынков России?

- Это действительно так. В настоящее время он переживает, если можно так выразиться, "третичный" передел собственности. Первичная приватизация прошла в 90-х годах прошлого века, когда сельскохозяйственные предприятия получили от государства земли, затем началась эра, когда эти земли стал выкупать крупный капитал, сейчас мы наблюдаем уже третью волну: подмосковные земли являются объектом купли-продажи. Поэтому московский областной рынок считается "продвинутым" и, несомненно, так оно и есть.

- В чем же особая привлекательность подмосковного рынка?

- Понятно, что капиталы, которые стекаются в Москву, распределяются и по Московской области как наиболее близкому к столице региону. Основной градостроительной тенденцией последнего времени является бегство как инвесторов, так и покупателей жилья из крупных городов в пригороды. Люди стремятся жить не в мегаполисе, а в пригороде.

Сейчас в числе основных собственников земли в Подмосковье - бывшие сельхозпредприятия, которые с началом земельной реформы провели приватизацию. Земля была поделена на доли, дольщиками стали бывшие колхозники, которые чаще всего вносили новую земельную собственность в качестве уставного капитала в свой бывший колхоз, преобразованный в какое-нибудь акционерное общество. По сути, таким образом, они сами лишали себя права распоряжаться этой землей.

- Что сейчас происходит с сельскохозяйственными землями, вряд ли все они используются по своему прямому назначению - для выращивания продукции сельского хозяйства?

- Сегодня есть две точки зрения, как нужно использовать такие земли. Первая - исключительно для нужд сельского хозяйства. Ее сторонник - председатель Комитета ГД по аграрным вопросам Геннадий Кулик. Вторая концепция (ее озвучил бывший министр сельского хозяйства Семенов, и я абсолютно ее поддерживаю) состоит в том, что вокруг крупных метрополий должны находиться частные загородные дома. Что касается сельскохозяйственных предприятий, то вблизи городов надо оставить только высокорентабельные хозяйства, производящие скоропортящуюся продукцию. Около Москвы уже существуют "Белая дача" и тому подобные "монстры", которые снабжают свежей зеленью и овощами наши супермаркеты, вот они и должны остаться. Остальные же сельскохозяйственные предприятия должны переехать в другие регионы. Транспорт сейчас работает прекрасно, так что проблем с доставкой их продукции в Москву не будет.

- Как вы оцениваете тенденцию по выводу сельскохозяйственных земель и переводу их в земли для поселений?

- Как реалии рынка. Если сельскохозяйственная земля меняет свою категорию и превращается в землю под индивидуальное жилищное строительство, то она автоматически вырастает в цене. Становится несопоставимо дороже. Но это классическая мировая тенденция, мы просто повторяем опыт других стран. Как было сказано выше, земельный рынок Подмосковья сейчас находится в ситуации передела собственности, и крупные игроки, которые вкладывают свои деньги в приобретение сельскохозяйственных угодий, в соответствии с действующим законодательством переводят их в другие категории и начинают их освоение.

Надо сказать, что оценка подобных земель, особенно при покупке их у первичного собственника, то есть сельхозпредприятия, производится таким образом, чтобы занизить их реальную стоимость. Заинтересованные лица "заказывают" у оценочных компаний нужные им цифры. На основании подобных отчетов сельскохозяйственная земля признается непригодной для собственно сельского хозяйства, что дает основания для перевода ее в другие категории.

- А что происходит сейчас с государственными землями в Подмосковье. Ведь до сих пор земля там не разграничена на федеральную, субъекта Федерации и муниципалитетов?

- После принятия Закона "О разграничении государственной собственности на землю" в 2002 году Правительство РФ приняло специальное постановление о распоряжении земельными участками до разграничения собственности. В частности, в нем сказано, если здания и сооружения у частного предприятия, акционерного общества приватизировались по плану приватизации из федеральной собственности, то и земельный участок под ними относится к федеральным землям. Если это была собственность субъекта Федерации, то земля принадлежит области. Аналогично дела обстоят и с муниципальной собственностью. А Земельный кодекс отдал право принятия решений по таким землям, то есть право распоряжения ими местной администрации.

Безоговорочно к федеральным землям относятся лесные массивы Московской области. Все они в Подмосковье первой категории, и распоряжаться ими можно только с разрешения собственника - Российской Федерации. Что же происходит на деле? Леса разрешено сдавать в аренду на 49 лет с последующим выкупом права аренды и правом застройки 10% территории. Таким образом, леса переходят под жилую застройку. Люди покупают по нескольку гектаров - 10% от этого массива - это как раз дорога и дом.

Источник:
КДО