Земельный рынок Тверской области в 2011 году.
В 2011 году проведено очередное ежегодное выборочное исследование состояния земельного рынка Тверской области. В качестве первичной информации использовались предложения продаж участков земли, не имеющих существенных улучшений на территории региона.
Сведения о продаже земельных участков в Тверской области были получены в результате анализа данных, представленных на 13 различных сайтах и в газетах рекламных объявлений, опубликованных в ноябре минувшего года. Основными источниками этой информации продолжают оставаться сайты «tverzem.ru», «ydacha.org», «zemtver.ru», «tverlands.ru» и другие.
В ходе анализа первичной информации было отобрано 464 предложения о продаже земельных участков.
На рынке продолжают доминировать предложения участков двух категорий земель: имеющих сельскохозяйственное назначение (с/н) и для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Это обстоятельство положено в основу сегментирования регионального рынка для характеристики его ценовой ситуации.
Распределение числа предложений продажи земельных участков с/н и для ИЖС по ценовым интервалам удельной стоимости единицы площади (одной сотки) представлены на рисунке 1.
Как видно из рисунка, более половины всех выставленных на продажу участков с/н имеют стоимость до пяти тысяч рублей за одну сотку. Причем минимальная удельная стоимость, зафиксированная в наблюдениях, оказалась равной 100 рублей за сотку. А немногим более 86 процентов участков, как показывает приведенное на рисунке 1 распределение, имеют удельную стоимость до 15 тысяч рублей за сотку. При этом обращает на себя внимание, что около одного процента выставленных на продажу участков имеют удельную цену даже более 70 тысяч рублей за сотку.
Распределение числа предложений на продажу участков для ИЖС по ценовым диапазонам (рисунок 1) существенно отличается от рассмотренного распределения для участков с/н. Удельные стоимости участков для ИЖС находятся в более широком диапазоне ценовых интервалов. Конечно, имеются и достаточно дешевые предложения на продажу таких участков. Но их очень мало. Так, в диапазоне цен до 5 тысяч рублей за сотку было выявлено всего два предложения. В то же время, согласно рисунку 1, почти 30 процентов предлагаемых к продаже участков для ИЖС имеют удельную стоимость больше 70 тысяч рублей за сотку.
В связи с этим на рисунке 2 представлено распределение удельной стоимости земли для ИЖС, по ценовым интервалам, ширина которых в четыре раза больше (20 тысяч рублей за сотку), чем на предыдущем рисунке. Из этого рисунка видно, что почти половина участков (48,6 процента) выставлены на продажу с удельной стоимостью до 40 тысяч рублей за сотку, а более 85 процентов участков от общего их количества имеют цену предложения в диапазоне до 100 тысяч рублей за сотку. При этом четыре участка, около 1,5 процента предложений на продажу, имеют стоимость более 221 тысячи рублей за сотку.
Более широкий размах изменения удельной стоимости земли для ИЖС, по сравнению с данной характеристикой для участков с/н, обусловлен тем, что значительно большее количество факторов влияет на стоимость. Прежде всего среди этих факторов выделяются: наличие инженерной инфраструктуры, транспортной доступности, близость воды, леса и другие.
Немаловажное значение при ценообразовании имеет и размер предлагаемых к продаже земельных участков.
Гистограммы распределения площадей продаваемых участков с/н по диапазонам (гектары) и для ИЖС по диапазонам (сотки) представлены на рисунках 3 и 4 соответственно.
При анализе и сравнении приведенных на рисунках 3 и 4 гистограмм прежде всего обращает на себя внимание существенное различие в размерах участков в зависимости от их целевого назначения. Так, более половины предложений, касающихся земель сельхозназначения, имеют площадь, не превышающую 10 гектаров, а свыше 90 процентов участков для ИЖС по размеру не превосходят и половины гектара. Каждое из распределений содержит интервал площади, которой обладают наибольшее число участков, представленных на рынке. Эти числа существенно отличаются в каждой целевой группе.
Более половины выставленных на продажу участков с/н имеют площадь в пределах до 10 гектаров, а около 60 процентов предложений продажи земли для ИЖС относятся к участкам площадью 10,1–20 соток.
Площадь отдельного участка, удельная стоимость единицы его площади (сотки) и цена взаимосвязаны определенным образом. На земельном рынке, то есть большом количестве продаваемых участков, связь удельной стоимости единицы площади, представляющей характеристику ценовой ситуации, с площадями участков не является детерминированной, как для каждого участка. Однако такая связь может существовать в виде регрессионной зависимости.
В результате исследований были установлены на рынке Тверской области для сегментов земель сельхозназначения и для ИЖС указанные зависимости, которые представлены на рисунках 5 и 6 соответственно.
На этих рисунках приведены графики средней удельной стоимости одной сотки земли участков, имеющих площадь, относящуюся к заданному диапазону ее значений. Аппроксимация указанных графиков параметрическими функциями и уравнения найденных трендов также показаны на рисунках.
Полученные результаты свидетельствуют, что в обоих сегментах с увеличением площади выставленных на продажу участков наблюдаются тенденции падения удельной стоимости единицы площади (сотки). Вид аппроксимирующих функций свидетельствует о нелинейном характере этой зависимости. При малых площадях участков уменьшение удельной стоимости происходит наиболее быстро, а по мере возрастания площадей продаваемых участков снижение удельной стоимости замедляется. Особенно наглядно это проявляется в сегменте земель сельхозназначения. Если при увеличении площади участков в диапазоне 0–10 гектаров удельная стоимость снижается, согласно аппроксимирующей кривой, на 0,5 тысячи рублей при возрастании общей площади участка на один гектар, то в диапазоне 20,1–30 гектаров уменьшение происходит на 0,1 тысячи рублей на один гектар, или в пять раз меньше.
Динамика изменения данного показателя в сегменте рынка участков для ИЖС менее выражена, чем в предыдущем случае. Так, в диапазоне увеличения площади участков 0–10 соток скорость уменьшения удельной стоимости одной сотки равна 1,2 тысячи рублей на единицу площади, а в диапазоне 20,1–30 соток она составляет 0,5 тысячи рублей, или примерно всего в два раза ниже.
В обоих сегментах рынка для сравнения влияния размеров продаваемых участков на величину удельной стоимости единицы их площади интервал возрастания размеров продаваемых участков между сопоставляемыми вариантами принят одинаковым – в пять раз. Следовательно, на рынке участков для ИЖС падение удельной стоимости сотки происходит в абсолютных значениях быстрее, чем в сегменте рынка земель с/н, но уменьшается данный показатель при возрастании площади предлагаемых участков медленнее.
География земельного рынка Тверской области определяется в основном двумя факторами: наличием на территории крупных водных объектов и близостью к границе с Московской областью. Выставленные на продажу участки располагаются в основном в районах области, по территориям которых протекает река Волга, а также находится озеро Селигер. Им принадлежат свыше 80 процентов всех участков для ИЖС и 60 процентов от общего числа участков с/н, выставленных на продажу. Всего на земельном рынке представлены 26 районов области, то есть немногим более двух третей всех административных образований данного уровня. Из них число районов с указанным выше признаком равно 11 или немного меньше трети их общего количества или половины от представленных на рынке.
В таблицу 2 внесены по мере убывания объема рынка – количества выставленных на продажу участков – первые десять районов, а также средние по их территориям удельные цены земель (одной сотки) сельхозназначения и для ИЖС.
Из данных таблицы 2 следует, что по числу участков лидируют районы, на территории которых действуют оба упомянутых выше привлекательных фактора (расположены значительные водные объекты, а также пограничье с Московской областью).
По ценовым характеристикам предлагаемых участков выделяются Кашинский, а также Конаковский район, известный своей популярностью у москвичей. Границы ценового диапазона земель для ИЖС в зависимости от района их расположения по величине отличаются почти в пять раз. Размах ценовой характеристики, по представленным в таблице 2 районам, для земель сельхозназначения, то есть отношение максимальной средней удельной стоимости к минимальной, еще шире и составляет почти 20 раз.
Таково состояние земельного рынка Тверской области на конец 2011 года. Этот рынок представляет собой сложное, многомерное явление. Его состояние, как видно из предложенного читателю анализа, имеет ценовой аспект, геометрический (размеры участков), географический и некоторые другие. Их сравнение с данными предыдущих лет представляет естественный, самостоятельный интерес, но по объему необходимых для этого сведений является предметом отдельного рассмотрения.
Для характеристики вектора развития рынка приведем динамику наиболее общего параметра ценовой ситуации: средней удельной цены одной сотки земли. В 2010 году средняя по всей выборке наблюдения удельная цена одной сотки земли сельхозназначения была равна 10,5 тысячи рублей, а величина этого параметра для земель поселений – 63,5 тысячи рублей. В 2011 году указанные характеристики составляли для земель с/н – 9,3 тысячи рублей, для ИЖС – 57,7 тысячи рублей. Следовательно, коэффициент роста средней удельной цены единицы площади в 2011 году относительно 2010 года равен: Кс/н = 0,88; КИЖС = 0,90.
Источник:
Тверские Ведомости