Статьи по теме

Земля – ресурс, как известно, невоспроизводимый, а потому особо ценный. Надо сказать, даже в самые глухие отрезки 2009 года, когда не продавалось вроде бы ничего, землю покупали. В некотором роде именно торговля земельными участками и оживила рынок. Но даже в Московской области некоторые участки оказались «равнее прочих». Что же делать, если вам достался участок не в 10 км от МКАД, а на самой границе области?

Неравенство в деталях

Задуматься об отсутствии в земельных отношениях равенства, несомненно, заставят такие данные: стоимость участков в регионах Центрального федерального округа в 7,5 раз ниже, чем стоимость аналогичных участков, но уже в черте Подмосковья. По данным ГК «Партнеры Земли», стоимость усредненного участка без подряда площадью 1 га за границами Московской области, но в пределах ЦФО к началу года составляла 35,1 тыс. руб. за сотку. При этом в Московской области сотка аналогичного участка стоила в среднем 263,6 тыс. руб. Разница впечатляет, особенно если учесть, что по такому показателю, как средний доход на душу населения, разрыв куда скромнее: 1,6–2,4 раза, если сравнивать регионы ЦФО с Подмосковьем, и 2,7–4,1 раза, если сравнивать их же с Москвой.

Любопытно, что разница в ценах на 1 кв. м жилья между ЦФО и Московским регионом более-менее соответствует разнице в уровне дохода. А вот земля в Подмосковье, даже «усредненная», намного дороже той, что расположена за пределами области.

Но нет равенства и в заветных границах МО: цена сотки даже тут различается в разы. «Разброс цен на земельные участки достаточно широк, – рассказывает Марк Гройсман, исполнительный директор группы компаний Sawatzky в России. – Например, стоимость земли на Рублево-Успенском шоссе в ближней к Москве зоне находится в диапазоне $80–120 тыс. за сотку и выше. На Новорижском направлении стоимость 1 сотки $12–30 тыс., а на Симферопольском или Ярославском направлениях  (далее 60 км) стоимость сотки находится в пределах $1200–5000. Стоимость сотки земли на дальних рубежах Подмосковья (80–100 км) может варьироваться от $700 до $4000».

Средняя цена на московские земли сохраняется в пределах 27–40 тыс. руб. за сотку, делится своими данными Иван Синицын, партнер программы «Новые дачи». «Расстояние от Москвы, безусловно, влияет на стоимость земли, но гораздо большее значение имеет направление, – поясняет эксперт причины неравенства. – Например, на Новорижском и Киевском шоссе стоимость сотки в среднем на 15–20% выше, чем на Симферопольском, и на 30% превышает стоимость земли на Ярославском шоссе. Кроме того, бывает так, что стоимость одного участка на расстоянии 110 км от Москвы составляет 20–30 тыс. руб. за сотку, а стоимость другого (на таком же направлении и удаленности), расположенного недалеко от реки, – от 95 тыс. руб. за сотку».

Так что стоимость участка зависит, в общих чертах, от того, входит ли он в границы Московской области, на каком расстоянии находится от МКАД, на каком направлении расположен, а также от ландшафта, наличия лесных деревьев и водоемов. Кроме того, цена зависит от наличия коммуникаций, вида разрешенного использования и назначения земли. «Земля с коммуникациями по стоимости может в 2-4 раза превышать стоимость аналогичного участка без коммуникаций», – подчеркивает Марк Гройсман.

Как отмечает Андрей Грудин, генеральный директор ГК «Пионер», для того чтобы приобретение земельного участка было интересно девелоперу, его цена должна составлять не более 10-15% от конечной стоимости проекта. При этом земли, расположенные в 30-километровой зоне от МКАД (которые по определению как раз представляют для девелоперов наибольший интерес), в эту формулу не укладываются: их приходится покупать по цене примерно в 20% от финальной стоимости проекта.

Кому нужны далекие участки?

Земля же, расположенная на границах области, может, и вписывается в предложенную выше формулу без труда, но при этом по большей части малоинтересна компаниям, ориентированным на крупные проекты.

«На дальних рубежах Подмосковья присутствует широкое предложение земель сельскохозяйственного назначения (оптовые продажи), а также предложения под дачное строительство, – рассказывает Марк Гройсман. – Земли сельскохозяйственного назначения имеют низкие показатели спроса – оптовые продажи в настоящее время не идут. Розничные продажи земельных участков, напротив, пользуются спросом. В основном это земельные участки на удалении 65–85 км от МКАД (в зависимости от направления). На мой взгляд, это связано в большей степени с относительно низкой стоимостью земель без подряда. К весне 2010 года стоит ожидать более высокую активность покупателей, поэтому в данном сегменте возможно говорить о некотором росте цен на 2–5% в месяц (в зависимости от качества предложения)».

Примерно 40% подмосковных участков без подряда (а это самый ликвидный на сегодня продукт загородного рынка) находятся в зоне 80–110 км от МКАД. «Увеличение объема предложения было связано не только с выходом новых проектов, но и с изменением концепций ранее запланированных, – поясняет Иван Синицын. – Так что, пусть участки без подряда и пользуются несомненным спросом, надо понимать, что в дальнем Подмосковье у вашего участка будет много конкурентов. В сочетании со сравнительно невысокой в среднем ценой на землю в дальнем Подмосковье это обстоятельство ставит под сомнение возможность выгодной продажи участка».

Что же в свете изложенных фактов остается делать счастливому владельцу участка в дальнем Подмосковье, чтобы извлечь из своей собственности максимум выгоды?

Как говорит Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер», в большинстве случаев доходность участка в дальнем Подмосковье будет сопоставима с банковским вкладом. «Пользоваться спросом могут хорошие предложения: в обжитой деревне или лучше коттеджном поселке возле реки и леса, в экологически чистой местности, на удалении до 15 километров от какого-либо города с объектами инфраструктуры. Естественно, должна быть возможность подъезда к участку на машине, как минимум летом», – подчеркивает Алтухов.

Участок, на котором невозможно построить хотя бы летнюю дачу с водой и газом, неликвиден почти всегда, отмечает эксперт. Использовать же его для собственных нужд все-таки можно. «В собственности участок стоит оставлять в том случае, если в ближайшие лет пять есть желание и возможность его как-либо использовать: в идеале построить дом и отдыхать там на выходных, но можно и просто «огородничать» для души. Простаивающий «для внуков» участок обычно бывает бесполезен, – советует Григорий Алтухов. – Также не слишком эффективно вложение в землю при отсутствии знаний об этом рынке: есть большой риск ошибиться. Для дилетанта на земельном рынке финансовый эффект возможен лет через 10, когда земля в Московском регионе начнет «заканчиваться» в принципе. Но давать прогнозы на такой период – дело неблагодарное».

Одним словом, если вы – счастливый обладатель не слишком ликвидного участка в дальнем Подмосковье, вам можно дать один совет: не давайте участку простаивать, лучше выращивайте на нем картошку. И надейтесь на лучшее – возможно, спустя десятилетия за ваш участок еще будут драться. Во-первых, земля в Подмосковье не резиновая, во-вторых, мало ли какую дорогу (а то и газопровод!) захотят построить по соседству. А в-третьих, не исключено, что именно на вашем участке разведают месторождение полезнейших ископаемых. В общем, будьте оптимистами, и покупатель обязательно найдется!

Источник:
Валерия Семенова
Собственник