Статьи по теме

Еще год-два назад девелоперов, заявлявших о реализации загородных проектов за пределами Московской области, легко было перечесть по пальцам одной руки. Сейчас строительство так называемых дальних дач становится тенденцией. Экспансия девелоперов за границу Подмосковья может означать следующее: через пять-семь лет рынок близлежащих областей будет структурирован. Впрочем, пока остается шанс приобрести участок в десять соток с покосившейся избушкой за пару сотен долларов. Однако и тут есть свои минусы: риэлторы неохотно работают с подобными объектами, так что всю работу придется провести самостоятельно.

Наиболее ликвидной считается земля возле крупных водоемов: в частности, системы озер Селигер, рек Волги и Оки. Сегодня достаточно большое количество участков в этих местах приобретается перекупщиками и девелоперами. Схема, по которой они действуют, довольно проста: потенциальные землевладельцы приходят в местную администрацию и предлагают выкупить заранее выбранный участок. Кроме этого, активно приобретается земля у колхозов, нередко по бросовой цене - $5 за сотку. "После оформления бумаг при продаже земли частным лицам стоимость может вырасти до $100 за сотку, - поясняет руководитель департамента загородной недвижимости компании Blackwood Мария Литинецкая. - А когда эти земли прошли межевание, они выставляются на продажу небольшими участками стоимостью $0,5-1 тысяча за сотку". Но после того как участок узаконен, много заработать на его перепродаже вряд ли удастся. По мнению Литинецкой, рост цен на землю в соседних областях в будущем составит около 10-20% в год, что вполне соответствует московскому рынку.

Конечно, скупают землю в соседних областях не только латифундисты. Вслед за ними идут и частные инвесторы, и просто граждане, которые хотят приобрести домик в деревне за минимальную цену. Но если вы собираетесь примкнуть к какой-то из этих категорий, нужно поторопиться. Как считает Мария Литинецкая, максимум через пять-семь лет рынок соседних областей полностью стабилизируется, и цены там будут соответствовать рынку.

Сам себе риэлтор

Начать поиски дешевых участков можно с интернета, хотя шансов немного. Если подобные объекты и попадают во всемирную паутину, то надолго там не задерживаются. Как правило, шансы серьезно увеличатся, если к поискам подключить знакомых или обратиться к объявлениям. Поиском дома проблемы не ограничиваются. Всю работу по оформлению придется проводить самостоятельно: в настоящее время через риэлторов проходит не более 10% операций с землей, расположенной за границей Подмосковья.

При этом нужно быть готовым к тому, что на оформление сделки уйдет довольно много сил и времени. "На подготовку документов для сделки может уйти от полутора месяцев до полутора лет", - объясняет руководитель салона загородной недвижимости "Резиденция" компании "ИНКОМ-Недвижимость" Антон Архипов. Как правило, права на недорогие объекты регистрируются продавцом за счет задатка, переданного покупателем. Затем придется провести следующие операции: процедуру оплаты имущества, подписание договора купли-продажи имущества в Главном управлении Федеральной регистрационной службы (ГУ ФРС) или у нотариуса, регистрацию договора купли-продажи имущества в ГУ ФРС по месту расположения имущества (установленный законом срок - от 30 календарных дней).

"Передача объекта, например ключей от него, производится по факту после получения продавцом денежных средств, - замечает Архипов. - Хотя передаточный акт практически в 100% сделок подписывается вместе с договором купли-продажи и теоретически имущество считается переданным".

Пограничные споры

Кроме бумажной рутины существует огромное количество других проблем, с которыми может столкнуться покупатель. Как замечает директор департамента загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Жанна Щербакова, даже в Московской области огромное число объектов недвижимости оформлено с различными нарушениями, а за пределами Подмосковья их количество растет в арифметической прогрессии.

По ее мнению, наиболее часто встречающееся нарушение - самозахват, то есть в границах забора площадь участка реально больше, чем по документам. Ограду, конечно, можно передвинуть на место. Серьезные проблемы появляются, когда на соседскую территорию вылезает не только забор, но и капитальные строения.

При этом причины захвата чужой земли могут быть как намеренными, так и случайными. Например, из-за неточности геодезических измерений либо из-за халатной установки заборов. "Для регистрации такого объекта владельцу необходимо иметь нотариально заверенное согласие соседа о подобном размещении строений, - поясняет Жанна Щербакова. - Однако на практике соседи часто отказываются его дать". Так что если вы приобретаете участок с подобными нарушениями, то с соседями лучше подружиться заранее.

Начальник аналитического отдела компании "Новый город" Наталья Ветлугина добавляет, что участок может быть обременен сервитутом, иначе говоря, ограниченным правом пользования имуществом. "В частности, может быть запрет на возведение строений", - уточняет она. Кроме того, нередко попадаются участки, имеющие подземные коммуникации: кабели связи, электрические, газовые или иные магистрали. Это также принесет владельцу дополнительные проблемы. "А в стародачных местах и садоводческих товариществах очень актуален вопрос собственности, - добавляет Жанна Щербакова. - Здесь многие владельцы до сих пор не оформили имущественные права. Ведь пользование земельными участками там осуществлялось исторически".

Однако долго ждать не стоит. Сегодня, по мнению аналитиков компании "Новый город", московский рынок структурирован на 100%, ближнее Подмосковье - примерно на 75-80%, а дальнее - на 50-55%. Обеспеченные москвичи пока не спешат в другие области, даже расстояние в 100 км от Москвы психологически воспринимается как что-то очень-очень далекое. И задача девелоперов - побороть барьер восприятия дальних земель. "Дальнейшая структуризация - это вопрос времени, - рассуждает Ветлугина. - Но, учитывая, как растут цены по всей России и в Москве, я уверена, что этот процесс пройдет быстро".

Источник:
Денис Тыкулов
Газета
июнь 2007 года