Статьи по теме

Последние несколько лет на рынке земли происходят серьезные изменения: частные застройщики загородных поселков сменяются крупными инвестиционными компаниями и банками, по мере уменьшения в ближнем Подмосковье количества участков, пригодных для строительства, растет интерес к землям с удаленностью более 50 км от МКАД. Своими прогнозами относительно возможного развития событий с "Собственником" делятся ведущие специалисты рынка.

Покупателями отдельных участков чаще всего являются частные лица. А крупные земельные массивы приобретаются как солидными, так и малоизвестными организациями: эти земли интересны для инвестиционной деятельности. Самые масштабные сделки заключают корпорации, которые покупают для коммерческих целей от 2 и более гектаров. Кроме того, есть компании, которые скупают сельскохозяйственные земли как актив.

Спрос и предложение

В элитном сегменте наибольшим спросом пользуется ближнее Подмосковье, среди бизнес-класса – ближнее и среднее, в экономклассе – дальнее Подмосковье. Земля там пока относительно дешева, поэтому есть возможность приобретения крупного надела для строительства «дальней дачи»: 1-5 га и более.

Интерес для клиентов, по словам риелторов, представляют участки с лесом, расположенные в охраняемых поселках. При этом лес может находиться как в собственности, так и в долгосрочной аренде. Для индивидуальной застройки наиболее популярны участки от 25 до 50 соток. Наибольшее количество сделок заключается физическими лицами, приобретающими землю под точечную застройку. Крупные компании в процентном отношении заключают меньше сделок, но их стоимость существенно выше.

О ценах

Стоимость сотки различается в зависимости от близости к водоему, наличия леса, подъездной дороги, коммуникаций. Ценообразующие факторы, по мнению заместителя генерального директора компании «Терра недвижимость» Тимура Сайфутдинова, таковы:
— местоположение объекта (45 %);
— наличие лесных деревьев на участке (35 %);
— размер участка, наличие инфраструктуры, охрана, единая эксплуатационная служба (15 %);
— близость водоема (5 %).

Стоимость земельного участка сильно зависит от направления, например, цена сотки земли на Новой Риге доходит до $ 30 тыc., а на Щелковском или Горьковском направлении цена той же сотки редко когда переходит отметку в $ 6 тыс.

Поскольку свободных участков для строительства индивидуальных домов становится все меньше, покупатели сегодня уже сталкиваются с проблемой поиска участка стоимостью менее $ 7 тыс. за сотку. Стоимость среднего земельного участка размером 15 соток, расположенного в ближайшем Подмосковье, составляет около $ 100 тыс., при этом средняя цена сотки в 45-километровой зоне от МКАД варьируется от $ 6 до $ 10 тыс.

Руководитель отдела Управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Елена Новомлинская отмечает: «В 2005 году рост цен на земельные участки в Подмосковье, по сравнению с 2004 годом, замедлился. Если говорить об участках под индивидуальную застройку, то рост цен на вторичном рынке составил в среднем 15-20 %. В наибольшей степени подорожали участки на Новорижском, Рублево-Успенском, Калужском и Дмитровском шоссе». Тимур Сайфутдинов считает, что цены на землю за январь-февраль выросли разными темпами в зависимости от направления. Например, в санатории «Барвиха» со 140 до 150 тыс. долларов. Это подтверждается ростом активности как продавцов, так и покупателей.

Тенденции

Частные застройщики загородных поселков сменились крупными российскими и зарубежными инвестиционными компаниями и банками.

Т. Сайфутдинов говорит, что спрос на поселки, спроектированные в единой концепции и архитектурном стиле, постоянно растет. Проектирование и застройку таких поселков могут взять на себя только солидные инвесторы с большим опытом или пользующиеся экспертизой профессиональных консультантов.

По мере развития рынка загородной недвижимости и постепенного исчерпывания в ближнем Подмосковье участков, пригодных для строительства, будет расти интерес к землям с удаленностью более 50 км от МКАД, а это повлияет на увеличение их цены.

«Владельцы крупных земельных участков, расположенных в 30-километровой зоне от МКАД, пытаются повысить стоимость своих активов и начать реализацию девелоперских проектов на этих территориях. На Новорижском направлении может быть построен коттеджный поселок площадью 500 гектаров на 30 тысяч домовладений, появился проект по застройке участка 3000 гектаров на Ярославском шоссе. Если эти планы будут реализованы, на рынок загородной недвижимости поступят многомиллиардные инвестиции. Это предопределит тенденции развития и ценовую политику на рынке Подмосковья», – отмечает заместитель директора Управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Владимир Яхонтов.

«Решение о том, как «правильнее» инвестировать денежные потоки в загородную недвижимость, нужно принимать отдельно в каждом конкретном случае, – считает аналитик загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Иван Воробьев. – Такие понятия, как конъюнктура соответствующего сегмента рынка, инфраструктура района, расположение (направление и расстояние от МКАД) и современные потребительские предпочтения, играют свою значительную роль, и только внимательный анализ всех составляющих позволит выбрать нужный и выгодный вариант вложения денежных средств».

Источник:
Динара Латыпова
Собственник
Март 2006