Статьи по теме

В настоящее время говорить о земельной ипотеке в России не приходится, потому что лишь частные земли могут являться предметом ипотеки: муниципальные, государственные и земли сельскохозяйственного назначения, в соответствии с законом, не могут быть заложены. В частную собственность оформлено не более 10 % сельскохозяйственных земель, что, по мнению специалистов, препятствует развитию ипотеки.

Коммерческие банки проявляют заинтересованность в развитии земельной ипотеки, т. к. им приходится кредитовать производителей сельскохозяйственной продукции под залог техники, устаревшей еще лет 20 или 30 назад. А сельскохозяйственные угодья рассматриваются банкирами как реальный и ликвидный залог. Но, как считают эксперты, отдельные предприниматели в обозримом будущем вряд ли заинтересуются этой разновидностью ипотеки — реальный рынок земли отсутствует. Сложно оценивать стоимость земли, к тому же мало специалистов по оценке ценности земли, а в регионах их вовсе нет.

В конце 2005 г. председатель правления «Россельхозбанка» Виктор Хлыстун на совещании, посвященном особенностям правового регулирования залога земель сельскохозяйственного назначения, подчеркивал, что «Россельхозбанк» не собирается узурпировать» земельный рынок. «Ипотечная программа будет открыта для любых банковских структур», – заявил он.

Мнения экспертов сходятся в том, что действующие правовые акты не учитывают социально-экономические особенности аграрной экономики России. По словам экономиста Елены Воробьевой, в свете наступления нового этапа земельных преобразований в России необходимо рассмотреть, какая форма земельных отношений будет максимально приемлемой и эффективной для нашей страны, необходимо внести изменения в существующие федеральные законы «Об ипотеке (залоге) недвижимости», «О рынке ценных бумаг», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «Об ипотечных ценных бумагах».

В настоящее время депутатами Госдумы подготовлен к рассмотрению проект федерального закона «Об особенностях ипотеки (залога) сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственного назначения», в котором отражается специфика ипотечных операций в аграрной сфере экономики. В новом проекте предлагается создать сеть государственных ипотечных земельных банков, чтобы обеспечить доступ к земельным участкам отечественных предпринимателей, способных эффективно использовать их.

По мнению экспертов, прежде чем система земельно-ипотечного кредитования заработает, требуется урегулировать целый комплекс нормативно-правовых вопросов и создать условия для развития подобной сети ипотечных земельных банков. Необходимо также законодательно проработать механизм обращения взыскания на заложенный земельный участок в случае неисполнения заемщиком кредитных обязательств. Это означает, что требуется установить порядок проведения публичных торгов земель, ввести строгий учет категорий земель, определить круг лиц, которые могут участвовать в торгах по реализации заложенного земельного участка.

Требует решения и вопрос оценки закладываемой земли. Нужно апробировать методику ипотеки на примере пилотных проектов, законодательно закрепить мониторинг состояния участков, находящихся в ипотеке, а также урегулировать вопросы эмиссии и обращения ценных бумаг, обеспечения заложенных земельных участков на этом рынке. По словам экспертов, до настоящего времени не работает порядок выделения земельных участков из общей долевой собственности. Открытым также остается вопрос о субсидировании кредитов, полученных под залог земель.

В проект закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» специалистами-экспертами предлагается внести поправки, упрощающие процедуру оформления земельной собственности. Необходимо, чтобы в качестве залога могли бы быть использованы земельные участки, находящиеся у юридических и физических лиц не только в аренде, но и по праву владения.

У экспертов есть возражения против того, чтобы между крестьянином и банком был посредник в лице агентства по ипотечному земельному кредитованию. А сельхозпроизводители к инициативам правительства пока относятся с настороженностью, гадая, как повлияет ипотечный кредит на развитие сельского хозяйства.

Источник:
Динара Латыпова
Собственник
Февраль 2006