Относительный прогресс, который в последние годы отмечается в экономике нашей страны и Московского региона в особенности, обуславливает все более пристальное внимание со стороны коммерческих структур, да и отдельных граждан тоже, к исторически бесценному ресурсу - земле.
Все российские земли в соответствии с Земельным кодексом РФ делятся на семь категорий, каждая из которых обладает своим правовым статусом и разрешением на определенное использование. Это земли сельхозназначения, поселений, промышленности, особо охраняемых территорий, земли лесного, водного фонда и земли запаса.
Участки "в мешке"
Земельный рынок Подмосковья становится одним из наиболее динамично развивающихся сегментов загородной недвижимости. Интерес к нему вызван не только потребностью в функциональном применении тех или иных территорий, но и обусловлен ростом их инвестиционной привлекательности. С точки зрения инвестиций наиболее перспективными направлениями являются Рублево-Успенское, Новорижское, Дмитровское и Калужское. Связано это главным образом с тем, что здесь реализуется большинство проектов коттеджной и жилой застройки - самого популярного и прибыльного на сегодня способа использования земли.
К сожалению, сейчас не существует единой типологии и классификации земельных участков, что вызывает большие проблемы при ценообразовании. Разброс по ценам на землю крайне велик. Тем, кто далек от профессионального девелопмента, очень трудно разобраться, откуда берется та или иная цифра. По словам Дмитрия Раева, консультанта компании Swiss Realty Group, основные факторы, которые влияют на стоимость земли - расположение, форма участка (от которой зависит, что можно на нем построить), наличие юридических обременений, инженерных коммуникаций, зон отчуждения, правовой статус этих территорий и коммерческие условия продажи.
Действующее законодательство не предусматривает четкого ответа на вопрос, что инвестор может делать на приобретенном участке. Согласно Градостроительному кодексу РФ основные виды использования земли устанавливаются в соответствии с поднормативными актами, принимаемыми на местах. То есть на этапе принятия решения о приобретении земельного участка покупатель не знает, сможет ли он его использовать так, как задумал. Примеров, когда страдают те, чья собственность волею судеб оказалась вне правового поля, хоть отбавляй.
Жертвами так называемой коттеджной войны уже успели стать очень многие люди. Чем дороже земля, тем ощутимее последствия. Поэтому, как говорит адвокат Ольга Новикова, очень важно выбирать участок, который не только привлекателен с экономической точки зрения, но и чист юридически, и не нужно надеяться на лояльность чиновников.
Осторожно! Вода!
Самые громкие скандалы связаны с земельными участками, расположенными, как говорят специалисты, у "большой воды". Поэтому прежде чем покупать или строить дом вблизи водоема, нужно узнать, не относится ли этот участок к водоохраной зоне, а уж тем более - к прибрежной защитной полосе, которая устанавливается в ее пределах. Иначе все, что было возведено незаконно, будет снесено за счет владельца участка.
Надо сказать, что в водоохранной зоне в соответствии с Водным кодексом РФ строить можно, но для этого нужно все вопросы согласовать с территориальной службой Санэпиднадзора, с ГУП "Мосводоканал", а также с местными властями и с Федеральным агентством по водным ресурсам. А вот в прибрежных защитных полосах категорически нельзя заниматься чем-либо, что может нарушить экологию реки, озера, водохранилища: распахивать землю, применять удобрения, размещать животноводческие фермы и лагеря, стоянки транспортных средств и т.д. В том числе нельзя строить жилье и даже разбивать палаточные городки. Правда, дома, построенные в прибрежной защитной полосе до того как соответствующее законодательство вступило в силу, никто трогать не вправе.
Соседство с водоемом значительно влияет на цены объектов недвижимости. Участок с выходом на водоем может быть оценен в 1,5 - 2 раза дороже, чем тот, что имеет все схожие характеристики, но изолирован от воды. Цены на землю у "большой воды" на Дмитровском направлении ближе к Москве колеблются от 20 до 35 тыс. долларов за сотку. На Истринском водохранилище они составляют около 10 тыс. долларов. А, например, участок с выходом к воде на Рублево-Успенском направлении в районе Жуковки стоит 150 тыс. долларов за сотку.
Не продается
Не меньшую бдительность природоохранные органы проявляют к лесным участкам. Но тут все несколько проще, хотя одновременно и строже. Подавляющая часть территорий, на которых растет лес в нашей стране, относится к категории земель Государственного лесного фонда (ГЛФ РФ) и находится в федеральной собственности. Приобрести участок такой земли можно, только если он будет переведен из состава ГЛФ в другие категории земель (земли поселений, сельхозназначения и т.д.). Однако каждый такой случай в отдельности требует принятия постановления на уровне Правительства РФ.
Сегодня право пользования участком из ГЛФ у граждан и юридических лиц может возникнуть только на основании договора аренды, безвозмездного пользования, концессии и краткосрочного пользования. Интерес для рынка в основном представляет аренда. Сейчас в Лесном кодексе ее максимальные сроки увеличены с 49 до 99 лет. Кроме того, предоставление участков будет осуществляться только по результатам проведения открытых конкурсов, что, как полагают подмосковные власти, позволит исключить злоупотребления.
Нижний ценовой порог на землю в лесу или прилегающих к лесу участках - 4 - 5 тысяч долларов за сотку на Дмитровском и Калужском направлениях. Средние же показатели колеблются в районе 15 - 20 тысяч долларов. Верхняя граница цен на землю с лесом по Новорижскому и Дмитровскому направлению находится в районе 40 тыс. долларов за сотку, а на сверхпрестижном Рублевском доходит до 90 - 100 тысяч. Лесные участки дорожают в среднем на 30 - 50% в год.
Подходящий вариант
Итак, в отношении самых обширных территорий водного и лесного фонда существует множество табу. Специалисты полагают, что положение дел будет постепенно меняться в связи с недавним вступлением в силу Закона "О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую", который должен определить механизм работы с землей. И наконец, определены вопросы первичного целевого назначения земли.
Источник:
Московские Новости