Рынок загородной недвижимости в Подмосковье испытывает с каждым годом все больший дефицит новых предложений. Ничего удивительного в этом нет - еще Марк Твен заметил: "Покупайте землю, ее больше не производят".
На изменение ситуации могло оказать влияние появление двух новых возможностей для получения земли под строительство. Первая касалась разрешения многочисленных споров между Минимуществом и различными муниципальными, областными и поселковыми советами о принадлежности конкретных свободных земель. Вторая возможность связывалась с изменениями в Лесном кодексе, которые позволили бы на законных основаниях получать в аренду лесные участки и осуществлять на них строительство.
Земельные споры - последнее дело, когда больше нечего делить
Земля в Москве и Подмосковье в последнее время стала предметом жесточайших споров между Минимуществом и муниципальными властями. Но если вопрос, какому уровню власти принадлежит земля, будет решен, никто не вправе отказать потенциальным инвесторам в предоставлении земельного участка для строительства, за исключением случаев, прямо предусмотренных в законе.
Существует два варианта предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности: предоставление участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов и без предварительного согласования.
За незаконное использование земли будут наказывать
Ответственность за незаконное использование территории нужно ужесточить "вплоть до конфискации имущества". Об этом заявил руководитель Федерального агентства лесного хозяйства Министерства природных ресурсов (МПР) РФ Валерий Рощупкин.
Он рассказал, что в настоящее время завершается проверка Московской области, где ведутся незаконные вырубки леса, 1500 га территории относятся к "самовольным захватам".
В. Рощупкин сообщил, что в течение июля будет завершена инвентаризация всех арендованных участков в Подмосковье. По ее результатам будут подготовлены иски о сносе коттеджей, построенных незаконно. "Что делать с этими коттеджами, будет решать суд. Наша задача - подать соответствующие судебные иски. Сейчас наши юристы занимаются этим вопросом", - сказал он.
По словам В. Рощупкина, в августе МПР планирует пересмотреть кадровый состав лесхозов Подмосковья.
В первом случае возможно целевое использование земли, но без получения права собственности (участки сдаются только в аренду). Правда, существует так называемая концепция lease-build-day (аренда земельного участка под строительство с последующим выкупом). В этом случае собственники зданий, располагающихся на землях в государственной и муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение их на праве аренды. При этом право выбора между возможностью заключения договора аренды или купли-продажи остается у собственника земли.
Во втором случае предоставление земельных участков в собственность осуществляется исключительно на торгах, которые проводятся в форме конкурсов и аукционов. Важным моментом здесь является определение выкупной цены на землю. Она может быть нормативной (установленный Земельным кодексом предел цены на землю, одинаковый для всех регионов, - не выше 30-кратного размера земельного налога) и рыночной (устанавливаемой в обход Земельного кодекса местным органом власти).
Управляющий партнер Capital Legal Services International Владислав Забродин перечислил ряд практических рекомендаций, которых следует придерживаться, приобретая земельный участок для строительства.
- Инвестор в рамках процедур предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, должен придерживаться порядка, предусмотренного федеральным законодательством, а не идти на поводу у местных органов власти, которые иногда делают не так, как положено по существующему законодательству, а так, как привыкли. Нарушение федерального законодательства может привести в том числе к отмене решения о предоставлении земельного участка и иным негативным последствиям, связанным с признанием сделки по приобретению прав на землю недействительной.
- Следует проверить "юридическую чистоту" прав на землю.
- Необходимо провести исследования самого земельного участка (в том числе экологические и геодезические) на предмет его соответствия условиям договора купли-продажи или аренды - это будет дополнительной гарантией "чистоты" приобретаемого титула на землю.
- Строительство допускается только на землях определенных категорий, в связи с чем в ряде случаев может возникнуть необходимость перевода земель из одной категории в другую.
- Для приобретения земельного участка в целях строительства часто требуется заключение инвестиционных соглашений с государственными и муниципальными органами власти. Перед его заключением инвестору рекомендуется проанализировать свои обязанности, предусмотренные в проекте соглашения.
- Инвестору рекомендуется оценить затраты на подключение к объектам инфраструктуры, прежде чем принимать решения о приобретении земельного участка для целей строительства.
- Досудебный порядок обязателен для разрешения споров, связанных с досрочным расторжением договора аренды по инициативе арендодателя.
- Споров, связанных с моментом возникновения у покупателя права собственности на объект, можно избежать, если право собственности покупателя зарегистрировано. Оно возникает не с момента подписания договора купли-продажи недвижимого имущества или оплаты по договору, а с момента государственной регистрации прав на недвижимость.
Как получить в аренду участок лесного фонда?
В принципе это может сделать любой российский гражданин, потому что право на отдых, согласно действующему законодательству, одинаково для всех. В соответствии со ст. 34 ЛК РФ участки лесного фонда предоставляются в аренду на основании решения органов государственной власти субъектов РФ, принимаемых по представлению территориальных органов, или по результатам лесных конкурсов.
Сегодня существует несколько вариантов аренды лесных угодий. Так, можно арендовать участок на короткое время - на срок от одного года до пяти лет, но у краткосрочной аренды есть серьезный недостаток. Если условия будут полностью удовлетворять арендатора и он решит по истечении срока договора его перезаключить, то может получить от собственника вполне мотивированный и юридически оправданный отказ пролонгировать соглашение на новый срок.
В экологическом союзе Московской области отмечают, что в последнее время строительство коттеджей интенсивно уничтожает лесопарковый защитный пояс Москвы.
По данным экологов, в Подмосковье ежегодно продается до 5 тыс. га леса, продажа которого обусловлена тем, что в окрестностях столицы стоимость сотки земли с лесом варьируется от $5 тыс. до $20 тыс., а лучшие земельные участки на Рублевском шоссе "идут" по $70 тыс. за сотку. В результате охраняемые законом леса вырубаются под строительство элитных домов. В прошлом году в Московской области было зафиксировано 369 случаев, когда лес лишался статуса охраняемого.
Экологи уверены, что если застройка будет продолжаться нынешними темпами, то уже через 30 лет в Подмосковье вообще не останется лесов. За последние 10-15 лет огромные территории были отданы под индивидуальное жилищное строительство. Особенно страдают сосновые боры и дубравы западного Подмосковья. Строителей коттеджей в первую очередь интересуют самые ценные участки леса - по берегам рек, в пределах особо охраняемых природных территорий и старинных усадеб.
Как считает юрист управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Семен Левин, "гораздо лучше арендовать участки лесного фонда на длительный период - сроком до 49 лет. Это право также прописано в ЛК РФ. Согласно ст. 31 ЛК РФ, по договору аренды участка лесного фонда лесхоз федерального органа управления лесным хозяйством (арендодатель) обязуется предоставить лесопользователю (арендатору) участок лесного фонда за плату на срок от одного года до 49 лет. После оформления договора аренды участок становится вашей собственностью на срок, прописанный в договоре".
Отметим, что в соответствии с внесенными изменениями в ст. 35 ЛК РФ участки лесного фонда теперь могут предоставляться в аренду как по результатам лесных конкурсов, так и без проведения специальных конкурсов.
В первом случае создается комиссия, куда входит председатель - представитель органа государственной власти субъекта РФ, его заместитель - представитель территориального органа федерального управления лесным хозяйством, а также представители других заинтересованных организаций. По результатам конкурса победитель и организатор подписывают протокол, на основании которого заключается договор аренды участка лесного фонда.
Предоставление лесных участков без проведения специального конкурса возможно в исключительных случаях, обозначенных в ст. 34(3) ЛК РФ. Для этого частное лицо направляет в территориальный лесхоз письменное заявление с указанием своих паспортных данных. Организациям необходимо указывать реквизиты, в том числе адрес и номер расчетного счета. В заявлении надо обозначить место расположения участка лесного фонда, а также виды и цели его использования.
Далее цепочка такова. Арендодатель рассматривает ваше заявление в течение месяца и далее со своим заключением передает его в территориальный орган федерального управления лесным хозяйством в субъекте РФ. Там в месячный срок рассматривается заявление и передается подготовленное по нему представление в орган государственной власти субъекта РФ, который выносит положительное или отрицательное решение о представлении участка леса в аренду. По истечении срока аренды участки не переходят в собственность арендатора, поскольку в силе остается запрет на их приобретение.
Как считают специалисты компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", на деле воспользоваться законно предоставленным правом на комфортный отдых, не прибегая к услугам риэлторской компании, будет сложно. Хождение по многочисленным инстанциям и оформление ряда документов требуют времени и опыта общения с государственными структурами.
Аренда леса может стать прибыльным занятием
Говоря о том, насколько правомерно строительство дома на участке лесного массива, юрист управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Семен Левин объяснил, что в вопросах застройки арендованных лесных участков администрация Московской области руководствуется все еще действующим постановлением Совета Министров РСФСР от 12 декабря 1984 года № 505 "О порядке выдачи разрешений на размещение в лесах и на землях государственного лесного фонда, не покрытых лесом, туристских лагерей, баз отдыха и других подобных объектов с возведением строений некапитального типа и о порядке пользования лесом в культурно-оздоровительных целях". Согласно этому документу, леса зеленых зон вокруг городов и населенных пунктов и все другие леса фактически могут использоваться лишь в культурно-оздоровительных целях. Однако теоретически оно не запрещает строительство на арендованной территории жилого дома, который может быть использован в личных целях. Но что произойдет с ним по истечении 49-летнего срока аренды? Если органы власти останутся довольны тем, как вы обращались с вверенными вам лесными угодьями, аренду продлят. В этом случае арендатор будет иметь преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Юристы отмечают, что в последние годы федеральное и региональное законодательства расширяют права собственников и власти идут им навстречу при решении спорных вопросов.
По мнению специалистов, законодательно подтвержденную возможность официальной аренды лесных участков можно назвать эпохальным событием для России. В Европе уже давно стало модным отдыхать в лесу. Так, например, в Швейцарии, где практика комфортной "жизни в лесу" давно вошла в норму, законодательство предъявляет к лесопользователям строгие требования в отношении соблюдения правил эксплуатации лесных участков. В Голландии для этих целей открыты все территории, за исключением заповедных, которые, как правило, располагаются на островах. Учитывая объемы лесных массивов в России, новый сегмент земельного рынка под названием "аренда лесных участков" уже в ближайшее время будет стремительно развиваться.
Анна Рубанова
газета "Квадратный метр"
август 2004 года